台灣移民購屋的常犯錯誤

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希望藉由整理台灣移民來多倫多購買房子常犯的一些錯誤來互相提醒，減少一些遺憾，很多這些要點其實是住一段時間自然會了解的常識，沒有什麼特別的：

沒有確定要長期抗戰就冒然買房子：

台灣移民應當記取97大限之前香港人不幸遭遇的教訓，他們有很多是在80年代末期與90年代初期香港房地產低迷的時候拋售房地產移民到多倫多，因為移民急切想安定下來，多倫多房價又相對便宜，這些人出手闊氣，但不幸買在房地產的高點，1989多倫多房價大跌低迷到1997損失近三分之一，這些人看到接近97香港反而大好，而多倫多的移民生活又很痛苦，竟然在低點賣掉多倫多的房產，撤退回香港買樓，更不幸的是又套在1997前後香港房市的高點，之後香港房價甚至跌到2003只剩下三分之一，不少人房子被銀行拍賣，移民夢雖然醒了，但一無所有。

如同之前的討論，我的建議是移民要打算至少待滿五年否則不要冒然買房子，才不會因為要提早撤回台灣被迫在低點賣房子，損失一成左右的交易成本，包括銀行貸款提早解約的罰款(利率差額)，仲介費(4% ~ 5%)，政府房地產交易的稅金(1.5%)與律師費(0.5%) 與$3000~$5000的出售維修準備等等。

低估獨立屋的維護成本：

像之前文章中的討論，加拿大的木造房子折舊很高，買房子之後三年一小修，五年一大修的情形很常見，除非是高層公寓，否則構造不是台灣那種堅固的鋼筋水泥，木造房屋在會計上的耐用年限是35年，雖然木結構壽命可以超過這年限，但是就成本論，這表示土地以外的部份35年後就要折舊殆盡然後重建，在台北，土地的價值大概佔房價的七成，房子佔三成，在多倫多卻正好相反，例如郊區的新房子的價值建物部分佔七到八成是很常見的，因此這新房子本身的折舊一年至少是總價的2%，市區的舊房子因為地價高，建物的折舊相對於總價比較低，例如總價的1%。所以說即使房價不跌，你還是損失折舊，這種花費雖然一時看不到，但是等到你要換屋頂，換窗戶，修地下室漏水，換冷暖氣，修車道，更新水電等等就會跑出來讓你很痛。而且大項目的維修常常不是35年之後才發生的，例如屋頂平均每15 到 20年就要換新，冷暖氣也常常撐不到那麼久，甚至像廚房浴室這類內部裝潢很多人10年不到就換新，否則賣房子的時候會因為買家嫌裝潢過氣而銷售困難。

另外維修工人的費用很高，這方面不像台灣那樣方便與便宜，所以DIY非常風行。應付這些額外的開銷，你的維修預算可能還要超過折舊。

從1997以來，多倫多的房價大致上每年都有6% ~ 7%的增值，按照持有五年後出售來計算，假設持有期間的居住價值(租金)正好抵消貸款利息，房產稅，水電瓦斯費，房屋保險等等，所以不計算在內，出售後扣除交易費用，每年還能有4% ~ 5%的利潤，這利潤代表持有房子的報酬，但是再扣除前面的折舊，淨利潤在2% ~ 4%，這還要看房子修繕能否控制在折舊數額之內，相較於目前十年政府公債的利率2.78％，這利潤還沒有一定超過，最佳估計也只多出122個基本點(4% - 2.78% = 1.22%)，這額外的利潤其實並不能補償擁有房子所面對的風險，因為房價不會永遠看漲。例如1989~1997盤跌超過三成的多倫多與近來房價幾近腰斬的美國，所以說在多倫多買獨立屋就投資而言並不划算，除非房子維護好而折舊低，或持有期間更長以分攤掉近一成的交易成本。

最佳案例是你買到條件好的舊房子，例如屋主已經內外整修完畢，而且房價持續前面說的增值幅度，在五年後順利賣掉，期間都沒有修繕到房子，這樣前面說的每年4% ～ 5%的利潤就划算，只是多倫多房價已經從1997漲到現在，我們真的那麼有信心還會繼續漲下去嗎？

低估庭園照顧的困難：

像之前文章的討論，多倫多冬天酷寒，庭院的花草植物若不是長年生都一定會枯死，春天開始都要花很多力氣整理花圃，光草坪修剪與除草就每週甚至要花三個小時，因此買房子的時候不要看到漂亮的花園而心動，要思量是否願意為園藝捨身為奴，或花錢請專業園藝代工。也許你想讓庭園自然發展好了，這鴕鳥心態除了會招來市政府的改善命令或罰款之外，等到要賣房子，庭園荒蕪也會讓房價荒蕪的。

誤用台灣的觀念買房子：

因為台灣的生活空間狹小，很多人喜歡買邊間或是在大馬路旁的房子，這樣通風採光與臨棟的間隔才夠，這種偏好在多倫多反而錯誤，大馬路邊的房子因為吵雜與落塵而價格最差，邊間的房子則因為後院沒有私密性，要負責鏟雪與修剪兩邊人行道與草皮，路口的Stop Sign引來噪音等缺點而不受歡迎。

買有游泳池的住宅，最後卻因為低估維護的成本與所需的時間讓泳池荒廢淪為溺水危險區。不過若喜好此類運動，泳池可以帶來很大的享受，其實還是有很多降低成本的方法，例如加裝太陽能熱水器改善水溫。

喜歡買鄰公園的房子，或不介意靠近商業區的房子，殊不知道這種房子容易遭小偷，保險費也高，有安寧與治安等問題而不受歡迎。

不知道單車庫的房子不受歡迎，因為在台灣只要有個車位就很好了。

不知道不同類型的房子混雜會影響房價，在台灣住商混和習慣了，不知道獨立屋要遠離雙拼，連棟或公寓式的房子，若與這類房子同在一個社區，房價會受折損。不過若反過來，你的雙拼房子是在獨立屋的社區裡，價值反而會提高。

不了解絕緣隔熱的重要，例如總想窗戶就是窗戶，不知道不同的窗戶在冬天有很不同的隔熱效果，等到付取暖的費用才知道痛。這其實可以避免，例如在買房子時向賣方索取過去一年的水電瓦斯費記錄，這點很多房產經紀都沒有提醒買方。

這裡的房貸不像台灣主要以房地產的價值核貸，而是需要審查家庭收入，所以預先取得銀行的房貸同意再買房子，這樣才不會失望或措手不及。

不知道雖然一定要請專業檢查房子，但是這些人並沒有專業證照制度的管理，幾乎任何人都可以成為檢查人員，所以還是要自己有定見，很多問題檢查人員是看不出來的。

結語：

我儘量從自己的經驗整理這些要點，提綱挈領下說明可能不清楚，還請有經驗的人指正。

前面這些錯誤都是在還沒有熟悉當地房地產特性就冒然買房子所造成，因此第一年先租房子，等了解實際情況再買房子還是比較穩當的作法。