2010 聖誕節聚餐

這次聖誕節的聚餐，我們教會的弟兄姊妹約50人一起慶祝，大家分工合作，準備食物與佈置會場，最後還歡唱卡拉OK 到10點多才依依不捨的結束，期待明年再會。

加拿大的 Internet 服務水準

今天的報紙說加拿大是全世界使用 Internet 的時數最高的國家，用戶一個月花在上網的時間有2500分鐘，而且是 YouTube 上花最多時間看影片的國家，連 Facebook 的用戶數量也是平均人口數中最高的，所以結論是加拿大人愛使用 Internet。

加拿大的 Internet 速度與昂貴的程度是已開發國家中最差勁的，因為幅員廣闊，網路架設與維護的費用都高，Internet 的收費與英國或日本相比將近貴了一半，就單位傳輸量的價錢而言，在2009年3月統計時，只贏過墨西哥與波蘭，在這樣的背景之下加拿大人的網路使用頻率竟然還是全世界最高，你想的到嗎？

從讀者的評論可見，很多人都跟我的想法一樣，加拿大冬天長又冷，大家在室內的時間很長，電視節目的內容平凡無趣，其他娛樂又單調昂貴，所以當然會花很多時間上網，這是在加拿大生活的特色。

在多倫多的 Internet Service Provider (ISP) 主要是 Bell 與 Rogers 這兩家，其他的 ISP 大都是他們的下游，使用的還是這兩家公司的骨幹網路，因為是寡佔，收費高而且漲價往往不利於消費者，以我為例， Acanac 的 Cable Internet，下傳速度每秒15 M，上傳900K，每個月的費用$50 左右，骨幹使用的還是 Rogers Cable。我非常同意這篇網路上的文章，加拿大人在這方面真的是被折磨的很慘。

不知道這與台灣目前相比的狀況如何？2002 年離開台北的時候，我的 ISP 是Seednet 用ADSL 上網，骨幹是中華電訊，現在不知道有怎樣的變化？

報紙上的報導在此： The Star。

購屋第一步：你能負擔多少價錢的房子？

    

買房子第一個要回答的問題應該是究竟你能負擔起多少價錢的房子？這是每位移民買房子都要面對的課題，如何決定雖然見仁見智，但是就數字而言，下面幾點原則可以參考：

如果用盡全力來買房子，動用所有目前擁有的錢與所有能借到的，這(A) 自有資金與所能借到(B) 房屋抵押貸款的總和就是你可以負擔的最高房價。但是還要扣除以下的額外費用，剩下來的才能用來支付房價：

土地移轉稅：就像台灣特有土地增值稅，加拿大房地產交易也有一個特有的稅負，土地移轉稅，確切的稅額需要查表，但是粗估約房價的1.5%，但是若買在多倫多，這還要加倍，因為多倫多市政府也另外徵收一份。

律師費與移轉規費：台灣的房地產移轉都藉由代書，加拿大則由房地產律師擔綱，律師還幫買賣雙方保管價金直到過戶完成，這律師費大概＄1000，移轉規費約$800(含產權保險 Title Insurance 的保費)。

房屋檢查費：通常在 $250 ~ $450 看房子複雜程度而定。

修繕費：這就可大可小，通常至少也要準備 $5,000 ~ $10,000，搬進去總免不了要動刀動槍的。

家具與設備更新：這真的就看房子的狀況與個人對居住的要求。

(A). 自有資金除了現金與可以變現的儲蓄外，還包括現有房子出售的淨額，即售價扣除下列費用：

仲介佣金：例如房價的5%。

律師與移轉規費：加拿大沒有土地增值稅，售屋所得若是自用住宅也不需要繳所得稅。

貸款餘額：有些貸款中途解約要繳罰款，通常是所借利率與市場的差額或三個月的利息。

(B). 房屋抵押貸款的額度雖然視金融機構而定，但是脫離不了下面三個原則，最後核貸的金額以最小值為準，原則是貸款額度不超過個人的負擔能力，也不超過擔保品的保障範圍。雖然這是為了保障貸款機構，但是也保護消費者免於過度擴張信用：

(1). 貸款上限不超過房價的八成：若超過需要另外投保房貸保險 Mortgage Insurance，除了利息較高以外，申辦費用常常是房價的幾個百分點，最高的房貸成數也往往過不了房價的95%，而且還要符合下面兩項要求。

(2). 貸款上限不超出32% 粗房貸負擔比率(Gross Debt Service) GDS: 粗房貸負擔是一個比例值，由持有房子的負擔與稅前所得相比，房貸的上限必須控制在此比例不超過 32%，前面所指的持有房子的負擔是房貸本息、房產稅、暖氣費用(以$150每年六個月計算)、與大廈管理費的總和。

例如房價$350,000，年收入$77,000， $262,500的房貸每個月本息$1,679.5，房產稅$3,100，這是一間獨立屋所以沒有大廈管理費，所以它的粗房貸負擔比例為 (($1679.5 x 12) + ($150 x 6) + $3,100) / $77,500 = 31.17%，因為小於32% 所以房貸是可核准。

(3). 貸款上限不超過40%整體債務負擔Total Debt Service Ratio (TDS)：與前面的GDS類似，只是額外加上其他債務與負擔，像其他貸款、信用卡費、贍養費、子女扶養費、與其他必須的負擔，比例則從前述GDS的32% 提昇到40%，也就是說只准許所得的8% 可以用來支付其他負擔。所以若有過多的其他債務與負擔，貸款的額度還會被降低。

你能負擔的最高房價就是(A)自有資金與(B)房屋抵押貸款的總和再扣除前述的額外費用，你可以發現這其中還有很多變數，買房子之前最好先確定，也才能知道可以負擔得起多少錢的房子。

確定自有資金很直接了當，但是若需要出售現有房子，你需要確定房子所能出售的價格，雖然你的經紀Listing Agent 可以幫助你，但是也要自己有定見，合格的經紀會從近來成交的案例提供比較，幫助你決定售價與出售的時機，他也會建議你如何重新佈置，或規劃房子的行銷，以便於最短的時間取得房子配稱的價格。

確定貸款額度可以先洽商你的銀行，然後請銀行提供事前審核，或是找Mortgage Agent 給你同樣的事前審核，因為Mortgage Agent 可以同時幫你過濾數家貸款機構，有機會找到比你自己的銀行更優厚的條件。通常這事前審核都會確定給你的額度與利率，讓你購屋時能有個依據。

確定自有資金與貸款額度之後，你就能肯定房價的範圍，接下來是找到合適的房子，這個過程需要經驗，你的經紀若稱職，他將會幫助你確認房子的條件、研議合適的出價與條件並保障你的權益。

若是換房子，最好是先買房子，等確定找到值得搬的房子再賣舊房子。有人認為應該先賣自己的房子，等確定了出售後能拿到多少錢再決定買什麼樣的房子，雖然比較明確，但是風險是被迫倉促買房子，因為房子一旦成交，通常要3個月內交屋，所以必須在交屋前買到房子，否則要租短期的房子，這對於可能住一輩子的購屋決定實在太過倉促，因為就算你很確定要買什麼地方的房子，三個月內也不一定有合適的房子出售，所以最好還是找個好代理，慢慢找到合適的房子，先買後賣的風險是賣房子的不確定因素，但是有機會在買新家的時候在 Offer 上面要求，例如爭取較長的交屋期限以便順利的賣掉舊家，或甚至要求自己的房子賣掉之後新家的買賣才生效。

通過Agent執照考試的心得

最近順利通過了Real Estate Agent 的執照考試，我想分享考試的經驗給有需要的人參考：

加拿大的房地產仲介業是管制的行業，個別的省都有自己的管制程序。要取得執照之後才能從事房地產的買賣。安省經過近年的改革，要求每個想要取得執照的人要完成安省房地產學院的三門課，授課方式有函授、課堂、與網路三種，課程結束後要考試。過去的考試比較容易，因為採開卷的問答題，據說一般人都能順利通過，現在改為電腦閱卷的選擇題，沒有認真讀書是很難通過的。

取得執照前需要通過的這三門課是：1. Real Estate as a Professional Career; 2. Land, Structures and Real Estate Trading; 3. The Real Estate Transaction & either a) Residential or 2) Commercial Transaction。包含習題與解答，第一門課的教科書有401頁，第二門有703頁，第三門有兩本分別是751與600頁，這需要很長的時間才能完全看完每一個字，所以準備要有方法，我的考試成績讓我有信心與人分享讀書方法。

因為這些課程內容很多與法令規章、合約條文、實務、與產業環境有關，所以可以速讀。我先閱讀課文標題以認識課文的結構，再閱讀每一個標題的本文，但是先看段落的第一句，若太籠統再看第二句，直到我認為已經交代標題的大意，若段落的內容是圖表，則改成直接看圖表，這樣的閱覽方式避免浪費時間在細節，否則課文一旦看進去，時間一長，注意力就減弱，即使勉強看完課文，最後還是對關鍵內容感到模糊。所以我靠速讀去了解課文的結構與大義以進行下一個階段。

有了整體課文的概念之後，我直接跳去看習題與解答，那些練習題的問題與解答能幫助我思考並掌握課文的關鍵細節，這些都能與之前了解的結構與大義呼應，完成後我對課文的掌握就已經有骨有肉了，這時後再回頭瀏覽課文就變成複習，還可以提綱挈領的跳過敘述囉嗦的部份。

通過執照考試之後，我需要尋找一個有制度、正直，與提供後勤支援的 Brokerage 才能登錄我的執照，開始幫客戶解決買屋或賣屋的課題，這必須等我另一個Mortgage Agent 的執照在12月考完後再慢慢進行，未來若格友有這方面的需要，我一定竭誠服務。

大女兒的影片：Taking a Step Forward

這是我大女兒在大學所修的課：Film and Documentary 的作業，刊登在此希望能簡介一點她大學的課業。這五個人的 Project 其實搞的天翻地覆，從決定大綱、研究，拍攝、剪輯、檢討修改，補修與最後的成品花了很多時間，期間爭執不少還有人要脅要將她除名，她擔任製作與剪輯，據說老師的評語還不錯，至少抓到了主題。

這樣的學習方式讓她們有機會藉由合作彼此激盪創意，協調工作，互相批評，面對反對，最後在時間壓力下完成作業，學期末會集在演講廳發表並接受評論。

影片的製作剪輯是我的嗜好，所以我能理解她的困難，能最後有這樣的成品，我為她高興。