2010 聖誕節聚餐

這次聖誕節的聚餐，我們教會的弟兄姊妹約50人一起慶祝，大家分工合作，準備食物與佈置會場，最後還歡唱卡拉OK 到10點多才依依不捨的結束，期待明年再會。

加拿大的 Internet 服務水準

今天的報紙說加拿大是全世界使用 Internet 的時數最高的國家，用戶一個月花在上網的時間有2500分鐘，而且是 YouTube 上花最多時間看影片的國家，連 Facebook 的用戶數量也是平均人口數中最高的，所以結論是加拿大人愛使用 Internet。

加拿大的 Internet 速度與昂貴的程度是已開發國家中最差勁的，因為幅員廣闊，網路架設與維護的費用都高，Internet 的收費與英國或日本相比將近貴了一半，就單位傳輸量的價錢而言，在2009年3月統計時，只贏過墨西哥與波蘭，在這樣的背景之下加拿大人的網路使用頻率竟然還是全世界最高，你想的到嗎？

從讀者的評論可見，很多人都跟我的想法一樣，加拿大冬天長又冷，大家在室內的時間很長，電視節目的內容平凡無趣，其他娛樂又單調昂貴，所以當然會花很多時間上網，這是在加拿大生活的特色。

在多倫多的 Internet Service Provider (ISP) 主要是 Bell 與 Rogers 這兩家，其他的 ISP 大都是他們的下游，使用的還是這兩家公司的骨幹網路，因為是寡佔，收費高而且漲價往往不利於消費者，以我為例， Acanac 的 Cable Internet，下傳速度每秒15 M，上傳900K，每個月的費用$50 左右，骨幹使用的還是 Rogers Cable。我非常同意這篇網路上的文章，加拿大人在這方面真的是被折磨的很慘。

不知道這與台灣目前相比的狀況如何？2002 年離開台北的時候，我的 ISP 是Seednet 用ADSL 上網，骨幹是中華電訊，現在不知道有怎樣的變化？

報紙上的報導在此： The Star。

購屋第一步：你能負擔多少價錢的房子？

    

買房子第一個要回答的問題應該是究竟你能負擔起多少價錢的房子？這是每位移民買房子都要面對的課題，如何決定雖然見仁見智，但是就數字而言，下面幾點原則可以參考：

如果用盡全力來買房子，動用所有目前擁有的錢與所有能借到的，這(A) 自有資金與所能借到(B) 房屋抵押貸款的總和就是你可以負擔的最高房價。但是還要扣除以下的額外費用，剩下來的才能用來支付房價：

土地移轉稅：就像台灣特有土地增值稅，加拿大房地產交易也有一個特有的稅負，土地移轉稅，確切的稅額需要查表，但是粗估約房價的1.5%，但是若買在多倫多，這還要加倍，因為多倫多市政府也另外徵收一份。

律師費與移轉規費：台灣的房地產移轉都藉由代書，加拿大則由房地產律師擔綱，律師還幫買賣雙方保管價金直到過戶完成，這律師費大概＄1000，移轉規費約$800(含產權保險 Title Insurance 的保費)。

房屋檢查費：通常在 $250 ~ $450 看房子複雜程度而定。

修繕費：這就可大可小，通常至少也要準備 $5,000 ~ $10,000，搬進去總免不了要動刀動槍的。

家具與設備更新：這真的就看房子的狀況與個人對居住的要求。

(A). 自有資金除了現金與可以變現的儲蓄外，還包括現有房子出售的淨額，即售價扣除下列費用：

仲介佣金：例如房價的5%。

律師與移轉規費：加拿大沒有土地增值稅，售屋所得若是自用住宅也不需要繳所得稅。

貸款餘額：有些貸款中途解約要繳罰款，通常是所借利率與市場的差額或三個月的利息。

(B). 房屋抵押貸款的額度雖然視金融機構而定，但是脫離不了下面三個原則，最後核貸的金額以最小值為準，原則是貸款額度不超過個人的負擔能力，也不超過擔保品的保障範圍。雖然這是為了保障貸款機構，但是也保護消費者免於過度擴張信用：

(1). 貸款上限不超過房價的八成：若超過需要另外投保房貸保險 Mortgage Insurance，除了利息較高以外，申辦費用常常是房價的幾個百分點，最高的房貸成數也往往過不了房價的95%，而且還要符合下面兩項要求。

(2). 貸款上限不超出32% 粗房貸負擔比率(Gross Debt Service) GDS: 粗房貸負擔是一個比例值，由持有房子的負擔與稅前所得相比，房貸的上限必須控制在此比例不超過 32%，前面所指的持有房子的負擔是房貸本息、房產稅、暖氣費用(以$150每年六個月計算)、與大廈管理費的總和。

例如房價$350,000，年收入$77,000， $262,500的房貸每個月本息$1,679.5，房產稅$3,100，這是一間獨立屋所以沒有大廈管理費，所以它的粗房貸負擔比例為 (($1679.5 x 12) + ($150 x 6) + $3,100) / $77,500 = 31.17%，因為小於32% 所以房貸是可核准。

(3). 貸款上限不超過40%整體債務負擔Total Debt Service Ratio (TDS)：與前面的GDS類似，只是額外加上其他債務與負擔，像其他貸款、信用卡費、贍養費、子女扶養費、與其他必須的負擔，比例則從前述GDS的32% 提昇到40%，也就是說只准許所得的8% 可以用來支付其他負擔。所以若有過多的其他債務與負擔，貸款的額度還會被降低。

你能負擔的最高房價就是(A)自有資金與(B)房屋抵押貸款的總和再扣除前述的額外費用，你可以發現這其中還有很多變數，買房子之前最好先確定，也才能知道可以負擔得起多少錢的房子。

確定自有資金很直接了當，但是若需要出售現有房子，你需要確定房子所能出售的價格，雖然你的經紀Listing Agent 可以幫助你，但是也要自己有定見，合格的經紀會從近來成交的案例提供比較，幫助你決定售價與出售的時機，他也會建議你如何重新佈置，或規劃房子的行銷，以便於最短的時間取得房子配稱的價格。

確定貸款額度可以先洽商你的銀行，然後請銀行提供事前審核，或是找Mortgage Agent 給你同樣的事前審核，因為Mortgage Agent 可以同時幫你過濾數家貸款機構，有機會找到比你自己的銀行更優厚的條件。通常這事前審核都會確定給你的額度與利率，讓你購屋時能有個依據。

確定自有資金與貸款額度之後，你就能肯定房價的範圍，接下來是找到合適的房子，這個過程需要經驗，你的經紀若稱職，他將會幫助你確認房子的條件、研議合適的出價與條件並保障你的權益。

若是換房子，最好是先買房子，等確定找到值得搬的房子再賣舊房子。有人認為應該先賣自己的房子，等確定了出售後能拿到多少錢再決定買什麼樣的房子，雖然比較明確，但是風險是被迫倉促買房子，因為房子一旦成交，通常要3個月內交屋，所以必須在交屋前買到房子，否則要租短期的房子，這對於可能住一輩子的購屋決定實在太過倉促，因為就算你很確定要買什麼地方的房子，三個月內也不一定有合適的房子出售，所以最好還是找個好代理，慢慢找到合適的房子，先買後賣的風險是賣房子的不確定因素，但是有機會在買新家的時候在 Offer 上面要求，例如爭取較長的交屋期限以便順利的賣掉舊家，或甚至要求自己的房子賣掉之後新家的買賣才生效。

通過Agent執照考試的心得

最近順利通過了Real Estate Agent 的執照考試，我想分享考試的經驗給有需要的人參考：

加拿大的房地產仲介業是管制的行業，個別的省都有自己的管制程序。要取得執照之後才能從事房地產的買賣。安省經過近年的改革，要求每個想要取得執照的人要完成安省房地產學院的三門課，授課方式有函授、課堂、與網路三種，課程結束後要考試。過去的考試比較容易，因為採開卷的問答題，據說一般人都能順利通過，現在改為電腦閱卷的選擇題，沒有認真讀書是很難通過的。

取得執照前需要通過的這三門課是：1. Real Estate as a Professional Career; 2. Land, Structures and Real Estate Trading; 3. The Real Estate Transaction & either a) Residential or 2) Commercial Transaction。包含習題與解答，第一門課的教科書有401頁，第二門有703頁，第三門有兩本分別是751與600頁，這需要很長的時間才能完全看完每一個字，所以準備要有方法，我的考試成績讓我有信心與人分享讀書方法。

因為這些課程內容很多與法令規章、合約條文、實務、與產業環境有關，所以可以速讀。我先閱讀課文標題以認識課文的結構，再閱讀每一個標題的本文，但是先看段落的第一句，若太籠統再看第二句，直到我認為已經交代標題的大意，若段落的內容是圖表，則改成直接看圖表，這樣的閱覽方式避免浪費時間在細節，否則課文一旦看進去，時間一長，注意力就減弱，即使勉強看完課文，最後還是對關鍵內容感到模糊。所以我靠速讀去了解課文的結構與大義以進行下一個階段。

有了整體課文的概念之後，我直接跳去看習題與解答，那些練習題的問題與解答能幫助我思考並掌握課文的關鍵細節，這些都能與之前了解的結構與大義呼應，完成後我對課文的掌握就已經有骨有肉了，這時後再回頭瀏覽課文就變成複習，還可以提綱挈領的跳過敘述囉嗦的部份。

通過執照考試之後，我需要尋找一個有制度、正直，與提供後勤支援的 Brokerage 才能登錄我的執照，開始幫客戶解決買屋或賣屋的課題，這必須等我另一個Mortgage Agent 的執照在12月考完後再慢慢進行，未來若格友有這方面的需要，我一定竭誠服務。

大女兒的影片：Taking a Step Forward

這是我大女兒在大學所修的課：Film and Documentary 的作業，刊登在此希望能簡介一點她大學的課業。這五個人的 Project 其實搞的天翻地覆，從決定大綱、研究，拍攝、剪輯、檢討修改，補修與最後的成品花了很多時間，期間爭執不少還有人要脅要將她除名，她擔任製作與剪輯，據說老師的評語還不錯，至少抓到了主題。

這樣的學習方式讓她們有機會藉由合作彼此激盪創意，協調工作，互相批評，面對反對，最後在時間壓力下完成作業，學期末會集在演講廳發表並接受評論。

影片的製作剪輯是我的嗜好，所以我能理解她的困難，能最後有這樣的成品，我為她高興。

音樂的啟蒙：高中時期的合唱曲

高中時候正是1970's 年代的中期，當時讀成功高中，因為校風的關係，除了高三為了聯考拼的天昏地暗之外，高一到高二時期很鼓勵學生參加社團，我當時參加了合唱團，土風舞，辯論，與登山社的活動，最熱衷的還是合唱團，後來成為歌星的殷正洋就是合唱團的男高音獨唱，我當時很嚮往義大利男高音，也是因為初中的時候一位同學張磊的介紹，

我才接觸到聲樂的美妙，當時最常聽到或唱的歌我到 YouTuble 儘量找了出來，列在下面：

好像當時所有的合唱團都會練唱一些反共歌曲，另外就屬這些抒情的曲目，最令人懷念，這首叫我如何不想她，我還記得上了大學參加登山社，我還在三千公尺的高山上對著飄著雲的山陵線高唱這一曲，唱的自己淚水都留下來。

紅豆詞又是另外一首，記得當時去中華商場找舊唱片練唱，當時的錄音效果很差，就是這樣的音色，但是很有懷舊的感覺，當時跟幾個喜歡獨唱的哥們練習這一首，現在我唱到高音的部份，還是很有感覺。

這首天倫歌記得在合唱團練唱時我的音樂老師彈鋼琴時候還淚流滿面，年少參加青年軍的他當時一定很想念家鄉。

這首滿江紅當時很多男生學校的合唱團都會唱，其中最高音的那句"空悲切"憋死很多男高音，可是成功合唱團當時有殷正洋，我們三個輕鬆就可以頂到頂。

寒夜整首曲都很有音樂性，但是結尾為了反共政策，很便宜的就帶過去了，很可惜。

思我故鄉這首曲是我很喜愛的一首，三段高音獨唱的部份我還獻唱過其中一段，比較小的那段，其他主要都是殷正洋擔綱。

這些是我憑記憶還能找到的歌，希望有人能提醒我還遺漏了哪些。

這首送別是我故鄉一群朋友最喜歡一起唱的歌，我們還會四部合唱，幾乎每個朋友結婚典禮後我們都會向新人獻唱。

人生的回憶：70's 大學時代的喜愛歌曲

最近因為想念台灣的關係，突然發狠把大學時期常聽的歌找出來，雖然歌曲依舊，但是不再年輕迷惘。很懷念當時的無知又充滿理想。

當時剛上大學，從一位非常喜愛搖滾樂的同學，接觸到這些陪我成長的歌曲，到現在聽了還有當時的悸動，這是Led Zeppelin 唯一的抒情曲。

大學時候非常著迷存在主義，這條歌完全符合當時頹廢的心境。

Bohemian Rhapsody這是 Queen 我唯一常聽的歌曲。

這首歌在一年級的時候晚上常常聽，錄音室的效果比這個現場的好，可惜我沒找到。

我剛上大學，第一次聽到這首歌是在系館聽到收音機上播放的，買到唱片之後(我後來才知道台灣的英文歌曲唱片在當時都是盜版的)，這首歌很適合當時想談戀愛的心情。

這條歌我記得在台南空曠的海邊把手提音響放到最大聲那樣聽，那時候還沒有Walkman，更不要說Ipod，當時我們在釣魚，一條也沒釣到，可是卻很滿足。

這首是我一位逝世的好友很喜歡的樂團，他在 1978 介紹給我的時候我還不懂欣賞，直到我去美國念書後才非常喜歡，記得回台灣之前與太太帶著小孩開車從美國東岸到西岸，當時從洛磯山下來進入西雅圖之前要經過一條越過水域的公路，當時收音機上面放著就是他們的另一條歌， MONEY FOR NOTHING 開車起來好像飛起來一樣，好過癮。

離開成大後，我在文化建築系重新又從大一開始唸起，這條歌很能反應我當時的心情，人生重新再來，我總是一聽再聽這條歌。

其實這些歌都集中在我開始唸大學的頭兩年，真的是人生的黃金歲月，所謂詩歌年代。

挑戰豆漿燒餅油條

在台灣長大，我早餐都喜歡燒餅油條加打蛋的甜豆漿，這在台灣到處都有的美食在多倫多卻要去特別的餐廳才吃得到，例如市中心中國城的味香村，那裡一客要花$7，折台幣近210元，這種價格與距離顯然沒辦法天天當早餐，所以我一直〝肖想〞自己做，曾經嘗試過幾次，在網路上查過幾個食譜來試驗，可惜都沒有成功，做出來的油條瘦瘦巴巴的像筷子，燒餅也像烤饅頭沒有酥脆的口感，所以這個殘念一直都藏起來不敢見人，直到看到周老師美食教室才又重新燃燒這個渴望，終於選定週末與老婆聯手，成功挑戰豆漿燒餅油條。

雖然技術還不成熟，但是油條與燒餅的口感都對，已經能讓我心滿意足，暫時放下對永和豆漿的思念，真的非常感謝周老師的分享，讓我在多倫多能吃到剛出爐的燒餅油條與豆漿。

做燒餅並不困難，原來訣竅在燙麵與油酥，油條以前做不好的原因是揉麵與醒麵的時間不足，這次終於炸出蓬鬆酥脆的口感。豆漿雖然超市都買的到但是口感不純，我特別喜歡永和豆漿那種濃郁還〝牽絲〞的豆漿，所以只有自己做才對味。

最後我要見證吃到剛出爐的燒餅油條豆漿能讓人的精神提升到上天堂的境界，雖然用了週六的時間，可是移民在外又想家，夫妻只好一起奮鬥。

新移民如何建立良好的信用

（圖片取自新華網圖片http://news.xinhuanet.com/focus/2007-09/06/content_6618744.htm）

新移民在加拿大生活需要逐漸建立信用，未來在工作與生活上才方便，否則沒有信用或信用不佳除了會很難借錢，還會影響工作。這裡討論新移民如何建立並維持好的信用。

加拿大與其他先進國家一樣，國民的信用是由民間機構在評等與建立資料庫，經由當事人授權之後就可以向該機構查詢當事人的信用，例如 Equifax 所提供的 Beacon Score，80% 的加拿大人的Beacon Score 都在700到850之間，低於700分的信用評等都屬於風險高的，若分數低於600，借貸時若不致於被拒絕也會付較高的利息或核准較低的額度，找工作或租房子則都可能無法被接受，另如很多美加地區年輕的孩子在大學使用信用卡，縱情消費，爆卡後還不知節制，結果累積了一大筆卡債被催收到窮途末路，雖然最後可能被父母解救，可是信用已經不好了，找工作也會受到影響，這不良信用資料還保存六年，真是帶著汙點進社會。

新移民通常是因為沒有本地的信用資料，除非是從美國移民過來，否則都要重新建立信用，程序就是一般人了解的先去銀行申請支票與存款帳號(兩種都要有)，然後申請信用卡，但是不要只申請一張，而是要有Master 與Visa 卡外加一張有百貨公司或大賣場的信用卡，然後持續使用也按時繳款，這樣就能逐漸建立信用資料。

建立良好的信用評等分數跟你所取得的信用種類、信用年資、使用額度與繳款記錄有很大的關係，它們佔整體信用評估的九成，所以只要有前述的信用卡，從來不拖延繳款，使用的額度不超過核准額度的三成(超過則會被扣分)，未來再加上其他的信用記錄例如房貸或車貸，逐漸累積良好的使用年資，就會有好的信用評等分數，若要有非常好的信用評等，還要擁有房子，有2.5年資以上的穩定工作(專業性的工作最佳)，低的負債比，五年以上的信用記錄等等。

對信用影響最大的除了宣布破產之外就是繳款拖欠被催繳，另外就是卡債，若持續有信用卡的未付餘額，這與高額的其他借款一樣，表示當事人已經開始靠借貸過日，所以會大大影響信用評等。另外若常常洽詢借貸，授權金融機構去查你的信用，過多的查詢也會降低你的分數，所以不要隨便去申請信用卡，或買那種未來才要付款的家電與家具，否則過多的信用帳號也會降低分數。

良好的信用評等分數會幫助你在需要借貸的時候取得優勢，例如較高的額度與較低的利率，取得房東的信賴而租到較好的公寓，取得雇主的信賴而得到工作，好的信用帶來長遠的好處，更要好好維持。

思念很久的台灣小吃胡椒餅

我終於吃到思念很久的台灣小吃：胡椒餅，這在多倫多從來沒有看過，也不相信有人會在這裡用碳烤爐烤來賣，今天是移民八年多來第一次吃到，真的很快樂也很感動，感謝網路上分享這食譜的周老師美食教室。

我與老婆聯手照著食譜習作，沒想到竟然做出日夜思念的味道，雖然比不上以前在萬華吃過的，但是足以治療鄉愁，讓我滿心歡喜。

這次對照人家的食譜才知道原來有幾點訣竅：

第一：麵團不能像發麵包或包子那樣，只能發到一半就要停下來，也就是用手指按麵團，凹陷的痕跡會彈回一半就可以包了，我的發麵時間大約25分鐘，室內溫度20度，時間要視你的環境溫度調整。

第二：包的手法可以參考食譜，我們嘗試了好幾次才抓到訣竅，之後就很好包了。

第三：餡所用的肉不可以用絞肉，否則會太細，沒有口感，切丁比較適合，加上醬油，麻油，糖，酒與鹽之後要攪拌完全，我們放在冰箱中隔夜到中午才包，肉確實比較Ｑ，不知道是因為放隔夜還是食譜說的攪拌效果。

居住在國外就是這麼可憐，不自己動手，想吃懷念的滋味的時候真的沒人救命。

開始用臉書 Facebook

我過去對 Facebook 一直有偏見，總認為很難維護個人隱私，最讓我抗拒的是把個人的私事放在 Facebook 上面豈不是等於通告全世界，雖然一般人不會對自己有興趣，但是難保一些有心人盜取個人資料，加上在報紙上看到一些這方面的案例，所以我一直都拒絕加入Facebook。

我現在才知道 Facebook 有一些維護隱私的作法足以消除我的疑慮。直到最近因為一些多年失連的朋友都在Facebook上面，為了跟他們重新聯絡，我才被邀請去申請了一個帳號。經過深入一點的了解，我才知道 Facebook 對這些顧慮有提供一些解決辦法，除了在 Privacy Setting 上面可以做若干設定，來控制自己與朋友所刊登的 Post 被看到的程度，另外還有更細微的自行設定可以微調，所以降低了一些隱私的顧慮。這樣當你與知心朋友在 FB 上面八卦，才不會被所有的 FB 朋友看到，前陣子報紙才說有人被開除就是因為在FB上面八卦老闆結果被老闆發現，因為老闆也是她的FB Friend，可是她忘了。

對於 Facebook 我的兩個女兒都是我的老師，他們比我還深入，我老大說他的 FB Friend 有六百多個，難怪每天都花很長的時間在上面，他將這些朋友分門別類，她的 Post 都設定給特定的人看，可公開的才讓全世界都可以看到，例如我就被她設定在 Block 的名單中，真傷我的心。

另外可以在 Facebook 設定 group，然後將屬於群組的訊息只Post 在群組上面 (Wall)，群組內其他朋友的Post也只有群組內的人可以看到，這大大減低隱私外洩的顧慮。

我算是剛剛開始接觸，至少現在知道隱私的顧慮比我原先所想的輕微。但是還需要尋找最佳方案，不知道往後還會遇到怎樣的狀況。

發現一條新的健行路線

我們家離 U of T 的 Mississauga 校區很近，今天再過去走走，發現了一條新的健行路線，旅客很少，走在小徑上面非常自在，如果你有空在附近，不訪過來看看你是否喜歡。

這條小徑在校區內，你從上面的 Google 空照圖中顏色標記的路線可以參考出它的起點，從校區的最西北端的路進來，要取一條從樹林穿越的小路，步道起點在路的盡頭，終點我今天沒有走到，想必是在 Erindale Park 。

路徑正好緊鄰著 Credit River ，與 Erindale Park 的步道遙遙相望，但是因為在高地上，因此景觀好很多，正好是秋天落葉時分，楓葉正美麗的時候，下午偷閒走了一會，讓我心情非常愉快。

我很喜歡居住在這裡可以很容易接近自然，秋天鋪滿落葉的步道被泛黃的枯葉灑了滿身的西晒，一個人走在上面，很有蕭瑟的詩意。

多倫多房地產法律與稅務的一些差異

雖然加拿大跟台灣一樣，保障房地產權，不動產的法稅環境類似，但是實務上還是有些不同，值得台灣移民特別注意。

類似台灣的地價稅與房屋稅，這裡也對房產課稅，但是只有房產稅Property Tax一項，稅額的決定也很簡單，大家按房產價值的比例來分攤地方政府的總預算，雖然不若台灣用很複雜的公式計算，但是稅額卻高出很多，我的感覺是我以前在台北的五倍。加上地方政府預計花費在教育，消防，警察，大眾交通等方面的公共支逐年提高，每年房產稅也跟著水漲船高，增稅的幅度都超過通貨膨脹。例如多倫多估價$407,000的住宅在2010年要繳$3384的房產稅，位於近郊的Mississauga，估價$500,000的房子大概要繳$4,000，明年房產稅還可能上漲5%。每年政府都會寄來房產的估價以作為計算稅金的基礎，若有異議一定要申訴。房產稅是地方政府很重要的財源，若不按時繳交房產稅，除了高額的利息或罰款，還有被拍賣的可能。

這裡的房屋貸款也要求投保產物保險，但是保險費率比台灣高很多，例如前面所說的$500,000 的房子大概每年要繳$1000。房產保險屬於事後審查的一種保險，投保的時候保險公司雖然會詢問房子的狀況，但是大都採信所有權人的說法，很少派人來現場查看，但是一旦需要理賠，實地調查就接踵而來，檢查保險人投保時所提供的資訊是否屬實，因此隱瞞事實如房屋違規使用將很難獲得理賠，例如有些人買下獨棟房子後分隔成小房間出租，完全忽視政府對這方面的限制與防災的要求，投保的時候也往往隱瞞，出現理賠時就可能會因為沒有據實告知而被拒絕，甚至生命與財產的損失還會牽扯刑事與民事責任，很不值得。

高層公寓住宅大樓(Condominium)與台灣一樣是區分所有權，個人擁有使用的部份，公共部分是按照持分共同共有，也有管委會的設立，這裡叫做公寓公司 (Condo Corporation) 也是由所有權人組成，但是與台灣不同的是這裡的Condo Corporation 還編列資本財更新的準備金，按月向各所有權人收取，以便將來更新像電梯或屋頂等耐久財，因此管理費 Condo Fees 很高，不像台灣通常只收到清潔保全與維修而已，所以會發生電梯需要更新卻無人肯繳納的問題，這裡若不按時繳納，也可以經法院判決強制執行當事人的財產。一般公寓大廈的物業管理都委託專業的公司管理，因此都不會有太大的問題，但是Condo Corporation 的內控一樣重要，才不會發生所收的資本準備金去向不明的遺憾。

不若台灣的住商混和，大多倫多與其他加拿大的區域相同，土地使用分區嚴謹，住宅區嚴格限制非住宅方面的使用，甚至將房間分租都有限制，例如Mississauga 1995年後地下室已不准作為出租公寓。有些社區還會管制房子的外觀，車道使用等等，若干新開發的社區還會登記房屋所有權的保證(Warrant)項目，將若干限制寫在產權登記之中，因此購買時產權要查驗清楚。

以上的這些項目是比較顯著的差異，相信你會同意加拿大這方面比較強調法治，提供了比較好的居住環境。

投資出租住宅

經過股市大起大落的驚嚇，很多人寧願轉換跑道投資出租住宅，畢竟房地產是實實在在的東西，讓人心中踏實，有以下的好處：

1. 房租會隨通貨膨脹而增加，長期能保值，加上出售的時候有機會賺到增值，不像投資定存或債券，固定的利息會被通貨膨脹侵蝕，期滿的時候又沒有增值。

   
   
   
   

2. 房租收入不像利息收入會被全額計入所得後課稅，是可以扣除出租的費用後才課稅，費用中最顯著的是房屋的折舊與利息支出，若規劃得宜通常不用繳稅，這在加拿大是很難得的。不過類似台灣的土地增值稅，出售的時候的增值加上過去累積的折舊是要納入資本利得來課稅(Capital Gains)。

   
   
   
   

3. 如果租到好房客，甚至可以長期穩定收租而不太需要操勞。

   
   
   
   

4. 如果將住家的一部分出租，甚至不用繳第二點的資本利得而節稅，雖然也不能扣折舊，在此不談逃漏租金收入不繳稅的違法案例。

   
   
   
   

投資出租住宅按照規模由小到大可以有下面的選擇，每一種作法都有一些需要注意的事項：

1. 最小規模的方式是投資專門從事出租住宅經營的房地產投資基金(REITs)的證券，例如CAPREIT ，這家公司目前按月分配折算一年約6.5%的股息，另外股價還可能增值，投資額度可以按照股數來調整，目前一股是$17。這種間接投資出租住宅的缺點是貸款與稅務方面的限制，因為證券融資常見的50%額度遠低於直接投資住宅的80%或95%，而且無法運用折舊來節稅。好處是可以小額投資，一股一股的買。

   
   
   
   

2. 買大房子然後將部分出租，例如出租房間：這方面需要注意地方政府的法令要求，若房間出租，超過一定數量(在 Mississauga 規定四人以下)，在防災上有些特殊要求。地下室裝修成出租住宅通常是違法的，雖然這樣做的人很多。

   
   
   
   

3. 另外買住宅專門出租：這有很多選擇，比較常見的是買高層公寓或連棟住宅，產權多是公寓Condo，是否可以出租則規定在公寓的管理規章中，一般都同意出租，但只接受長期租約，所以不要買到在這方面有限制的，才不會引來不斷的麻煩，而且 Condo Fees 也是不可忽略的費用。

   
   
   
   

4. 買多戶的出租住宅：規模有小到兩戶複合的獨棟住家，大到高層的公寓大樓。多戶出租住宅雖然投資的金額較高，經營管理也最複雜，但是投資報酬最高，有專業的物業管理公司可以代為出租與管理，代價約3.5% ～ 8%的管理費。

   
   

從事出租住宅投資與在台灣一樣要慎選租客，要訂定租約，與房客的互動，服務與維修等也是儘量要周到，只是這裡法令保障人權，安大略省政府有專責管理單位，房東沒有台灣那種高高在上的優勢，剔除惡房客更要遵循法律程序，另外房東不能像在台灣那樣隨意的漲房租，安大略省對於房東調漲租金有幅度的限制，例如2010年是2.1%，但是有例外可循。

投資出租住宅確實有利可圖，在沒有貸款之下，投資多戶出租住宅的效益最高，預期投資收益可以有每年6%，出售後的整體投資報酬超過10%，這通常足夠償付貸款還有結餘，所以貸款後的投資報酬可以更高。有興趣的投資人要做功課，要熟悉法令與管理實務，慎選投資標的，著重市場的穩定與成長，不要低估維修費用，疏於經營管理。長期只要專心營運，累積經驗後就能擴大投資，持續成長。

大多倫多住宅市場基本面與台灣的差異

 回答格友詢問，先討論在多倫多住宅在市場面與台灣的主要差異。

相對於台灣房地產因為土地數量不足而容易大起大落，大多倫多的房地產長期處於供需平衡而總是緩慢增值。無論是因為新移民增多或民眾購買力大增，新的住宅需求不是被紛湧而來的郊區住宅就是被市區新建的高層住宅迅速給壓抑下來，用台灣追求熱門地點的方式買進住宅，持有十幾年也不會見到像台北那樣的倍數漲幅，因此台灣投資人要認清這裡少有暴利的機會。

不若台灣都會人口因為交通不便而被迫集中在市區，過多的人競爭小範圍有限的住宅而使房價居高不下，大多倫多的人口分散到很遠的郊區，促成郊區的發展甚至超越市區。大多倫多半圓形的範圍直徑已超過130公里，這已經超過基隆到苗栗的距離。藉由高速公路與寬廣的平面道路還有呈輻射狀分布的通勤火車，郊區擴張迅速。加上大部分多倫多的家庭偏好郊區住宅，喜歡那裡寬裕的空間與低犯罪率，相同於其他北美洲都市，郊區的增值幅度長期領先市區。不過近年來多倫多市區出現的高層公寓住宅開始加入競爭，過去吸引老人與年輕家庭的青睞，現在也因為總價低而吸引一般購屋大眾。目前郊區與市區的競爭仍然持續，台灣投資人要注意這裡的郊區住宅與市區高層公寓是兩個非常不同的市場。

多倫多的高級住宅大樓即使地點優越也沒有台灣那樣的稀有性。近來政府意識到利用開發郊區來滿足需求的舊辦法無法長久，需要同時提高市區的居住密度。大多倫多因為都會蔓延導致郊區無法承擔新建公共設施的財務壓力。所以省政府在大多倫多的北面設定了限建的綠帶，阻擋都市擴張。但是為了宣洩仍然不斷推升的住宅需求，例如每年近25萬的新移民有約四成定居大多倫多，政府回頭增加市區的開發密度。這些轉變促成了低度利用的土地廣建高層住宅，因此精華地點的高層住宅會不斷冒出來，不斷有新競爭。

多倫多代表大部分的加拿大地區，她的房地產市場與台灣有很顯著的不同，根本的原因是我們都能理解的土地資源豐富與政府的土地使用政策的不同，希望新移民能了解應用台灣的房地產觀念在這裡要做一些調整。

移民生活的美好改變，家庭田園生活

 

最近跟台灣的朋友溝通東台灣海岸線保存的議題，才意識到移民生活有一個值得一提的面相，那就是生活會越來越簡單也更自在。

大家普遍都知道移民生活以簡單家居生活為主，因此可能培養更和樂的家庭。以我為例，在多倫多生活八年多，社交生活不像台灣那樣繁複而少有應酬，又不需要常常折磨孩子的學業，因此有很多時間與家人互動。移民後當全家常常都在一起，親屬關係變得很像漂流到孤島的倖存者，要共存亡一定要好好相處，從頻繁的磨合緊緊的團結全家，甚至培養出同生共死的革命情感，而讓家庭更和諧。雖然各個家庭都不同，我相信最重要的是要有破斧沉舟與相互扶持的決心，雖然也有通不過難關，家庭分崩離析的不幸例子。

我另一個體會是動手維持家庭帶來類似獨立自主的簡單田園生活。我發現自從擁有了一棟附帶庭院的木造房屋，我有很多的機會動手做房子的維修與園藝，因為木造房屋需要常常維修，在這裡有很多DIY的專門店提供協助，只要願意學習，可以有源源不斷的Project可以做。另外動手學廚藝，常常學做一些台灣的美食，除了滿足自己的創造與口慾之外，也可以省錢(一袋20公斤的麵粉Costco才賣加幣12元)。這種常常需要動手的家居生活更接近我嚮往的田園生活，讓我有更強的自信與喜愛去過簡單的生活。

移民後雖然有很多挑戰與風險，但是讓家庭更和諧，生活更簡單與滿足卻不是當初我曾料想到的，這也算是甜美的意外，關鍵是放棄慾望，回歸到簡單的家庭生活，用勞動來滋養心靈，與關愛的人分享生活，是讓自己快樂的直接方式，希望與其他新移民們分享，祝福你也更快樂。

教學不可以用考古題

 

最近在安大略省教育上面發生的這則新聞一定會衝擊台灣父母的思維，他們一定很難理解老師在教學上使用過去學測的考古題在加拿大安大略省會被認為涉及作弊。

事情是發生在安大略省的一所小學，被調查發現老師影印去年的標準學測 (EQAO)  的試卷給學生參考以幫助他們準備這項測驗，而有作弊的嫌疑。EQAO 是安大略省用來評量學生學習成果的一項標準測驗，以作為考核學校辦學成效的指標之一，但是教育當局非常堅持老師的教學不可以用任何技術性的方式來幫助學生通過 EQAO 考試，這次發現使用考古題的方式，就被指出涉及作弊。

台灣的老師與家長一定會無法理解這種作法，使用考古題來教學有什麼不對？教學不就是幫助學生考試拿高分嘛？為什麼使用考古題會被懷疑作弊，加拿大的教育界是在想什麼呢？

他山之石可以攻錯，安大略省的作法是不希望孩子們被誤導，以為分數可以代表他們的成就。所以學測成績只有公布通過與不通過。另外也不希望學校以學測成績為本，認為教學的目標就是取得好的學測表現。在教學理念上，也希望孩子們的收穫是真正的理解觀念而不是應付考試的技巧。

台灣教改十數年了，不知道進展到這裡了嗎？

祝大家中秋節快樂

經格友們提醒，我才注意到中秋節已經到了，在這裡祝大家佳節快樂。為了慶祝，我跟老婆合作綠豆凸，從頭到尾連內餡都是手工，她也是從網路上學來的，可惜網址已經忘記了，沒辦法把功勞歸給這位不知名的師父(找到了，原來人家叫Carol)，真是罪過。

我們還分給教會的兄弟姊妹享用，獲得不少好評，有人還說可以拿去賣了，這就稍微諂媚了點。

進入中秋也表示很快就會看到蕭瑟景象與落葉，我們家巷子的行道樹已經開始變顏色了，多倫多真的是四季分明，節氣循環像日夜一樣分明，不過，我還沒有懷念冬天那白白的東西，目前還不想談它。

很感謝在網路能認識各位格友，讓我得到很多鼓勵，祝大家佳節快樂，全家團聚，享受天堂的滋味。

創業：我的開始

我從八月以來一直在著手創業的事情，希望能將過去累積的不動產經驗用來協助其他人在大多倫多地區買賣不動產，目前我同時在準備房地產經紀(Real Estate Agent)的執照與房貸經紀(Mortgage Agent) 的執照，如果順利11月底就可以開始營業，若有這方面的需要，我一定竭誠服務。

從八月以來，我就一直在準備不動產經紀的考照，總共三個科目剩下最後一科，預計11月底可以結束，至於房貸經紀的執照，我還在Seneca上課，課程在12月17日才期末考。兩個執照都是考試及格後經過一些程序就能取得。

除了房產經紀與房貸經紀的兩項業務之外，我還會留意房地產投資的機會，例如尋找一些可以立即開發的土地，或值得整修或重建以便出售或出租的房屋，目前市場開始反轉，這些機會將越來越有利潤。

我從1984大學畢業以來多從事營建，房地產開發與投資的工作，來加拿大8年則專注在商業不動產買賣的分析工作，建築設計是我大學的主修，研究所在麻省理工學院取得都市計畫碩士，因此學經歷可支持我做好經紀的工作。

我過去就職的公司在出售幾乎所有的辦公大樓之後處於療傷整頓的階段，所以裁撤了負責擴張的職位，因此我遇到裁員，雖然可以另外找工作，可是我想自行創業，利用這段時間將過去的一些想法付諸行動，為實踐夢想做些努力，希望天時地利人和能有好的結果。

木造住宅的特性

大家應該跟我一樣，從台灣移民過來，對木造的房子非常陌生。如今住在木結構的房子裡，若不了解，這就像會開車卻完全不知道汽車的原理，那天車在荒郊野地拋錨，只能眼巴巴的等救援，自己是一點辦法也沒有。所以為了學習如何維護木造房子，我也儘量去了解木構造房子的特性，延續過去的了解，我再整理目前學到的要點：

1. 因為木材便宜，施工方便，所以這裡的低層住宅絕大部分是運用木材來構築屋頂，樑柱與樓板等承受載重的結構元件，讓從建物本身，家具，設備，風，地震等產生的荷重傳到基礎，這就是所謂的木構造，在不適合使用木材的部份，例如基礎與地下室的牆與地板有用磚石或混凝土，為了保護前面所說的木構造元件，包覆在外面的外牆也多磚石構造，門窗也有使用塑鋼。

2. 木結構比鋼筋混凝土輕巧許多，所以很容易受風害，又不耐日曬雨淋，這也是為什麼在木樑與木牆的外面另外用磚石砌造本身不荷重的外牆，或用金屬或塑膠類長板像魚鱗般披覆的Siding來保護，否則純木頭外牆的房子很容易因為漏水而腐爛或受蟲害。也是因為從外觀上有看到磚牆等材料，不了解的人還會誤以為是磚構造的房子。

3. 就因為是木結構，加上這裡又少有地震與風災，興建中的住宅就像前面的照片，都看起來弱不經風，好像玩具屋，這對習慣居住鋼筋混凝土房子的台灣人感覺很不踏實，但是只要了解它的特性，其實木構造的房子還是很經濟實惠與堪用的。

4. 木構造房子的最大敵人除了火災就是水與蟲害，雖然顯而易見，但是這些敵人卻很狡猾，你可能已經受害還不知道，例如地下室漏水，就像我曾經歷的，如果有露出一攤水在地板上，我們反而會很積極的處理，藉由修正牆外地面的排水坡度，修好屋頂的漏水管，或破斧沉舟，重新作地下室防水來改善。但是看不到的漏水卻往往不會引起注意，因為濕氣逐漸穿透地下室的外牆再擴散到裝修牆面後方，長時間逐漸累積的水氣會讓空氣中的真菌(Fungus)袍子繁衍，若木材的濕度因此上升(超過20%)，這些菌會腐蝕木材，這現象就是我們常說的木頭爛掉，最後讓木材失去結構的強度而垮下來，不過害病期間會散發霉味，所以地下室有霉味不要掉以輕心。

5. 為了冬天保暖，房子的四周包括地下室都會在空隙塞滿絕緣材料，這些絕緣材料若本身透氣而又沒有一層不透氣的塑膠膜與室內隔絕，室內暖空氣中的水份會穿透絕緣材料而在外端靠近外牆的部份冷卻凝結，時間久了就會堆積濕氣，然後發黴，長久下來甚至造成前面提過的木材腐爛。

6. 木構造房子的樓板都是用木樑支撐然後在上面釘夾板作為樓板，因為種種原因(例如樑柱歪斜，因為基礎不均勻的沉陷)這夾板與木樑會出現空隙，然後走在上面就會嘰嘰作響，雖然沒有安全顧慮(但是舉例中的樑柱歪斜本身可能會是個大問題)，但是很煩人，解決辦法是填滿那空隙或重新打釘，可惜這要把地板材料掀起來做，簡單的工作卻很花錢，所以很多屋主都是能免則免，因此很多舊房子都有這個問題。

7. 木構造屋頂保持有一定的洩水坡度，為防止雨水直接落到屋簷下，造成房子基礎外的土壤含水過多滲透到地下室，屋頂的邊緣都有承接雨水的天溝(Gutter; Eavestrough)，目的是將水引走排放到離基礎遠的地方，秋天的時候要注意不要讓落葉堆積在屋頂排水的溝槽，否則屋頂積雪融化的時候無法排水容易造成融雪倒灌到房子。

8. 木構造屋頂下方的閣樓若沒有做好絕緣，除了流失浪費熱能，還會造成屋頂積雪容易融化，然後水流到屋緣又被冰凍，就這樣反覆之後會在屋緣圍成一圈冰，雪融的水會被阻擋形成水窪，這不僅會破壞屋頂材料，甚至水還會漏到屋內，因此一定要把閣樓的隔熱絕緣做好。

這是我目前能先想到的，有遺漏的以後再補充。另外木構造房子我很喜歡的一點是可以自己動手，不像鋼筋混凝土，你一定要找人或有特別的工具才能撼動它。

台灣移民購屋的常犯錯誤

&prev

 

希望藉由整理台灣移民來多倫多購買房子常犯的一些錯誤來互相提醒，減少一些遺憾，很多這些要點其實是住一段時間自然會了解的常識，沒有什麼特別的：

沒有確定要長期抗戰就冒然買房子：

台灣移民應當記取97大限之前香港人不幸遭遇的教訓，他們有很多是在80年代末期與90年代初期香港房地產低迷的時候拋售房地產移民到多倫多，因為移民急切想安定下來，多倫多房價又相對便宜，這些人出手闊氣，但不幸買在房地產的高點，1989多倫多房價大跌低迷到1997損失近三分之一，這些人看到接近97香港反而大好，而多倫多的移民生活又很痛苦，竟然在低點賣掉多倫多的房產，撤退回香港買樓，更不幸的是又套在1997前後香港房市的高點，之後香港房價甚至跌到2003只剩下三分之一，不少人房子被銀行拍賣，移民夢雖然醒了，但一無所有。

如同之前的討論，我的建議是移民要打算至少待滿五年否則不要冒然買房子，才不會因為要提早撤回台灣被迫在低點賣房子，損失一成左右的交易成本，包括銀行貸款提早解約的罰款(利率差額)，仲介費(4% ~ 5%)，政府房地產交易的稅金(1.5%)與律師費(0.5%) 與$3000~$5000的出售維修準備等等。

低估獨立屋的維護成本：

像之前文章中的討論，加拿大的木造房子折舊很高，買房子之後三年一小修，五年一大修的情形很常見，除非是高層公寓，否則構造不是台灣那種堅固的鋼筋水泥，木造房屋在會計上的耐用年限是35年，雖然木結構壽命可以超過這年限，但是就成本論，這表示土地以外的部份35年後就要折舊殆盡然後重建，在台北，土地的價值大概佔房價的七成，房子佔三成，在多倫多卻正好相反，例如郊區的新房子的價值建物部分佔七到八成是很常見的，因此這新房子本身的折舊一年至少是總價的2%，市區的舊房子因為地價高，建物的折舊相對於總價比較低，例如總價的1%。所以說即使房價不跌，你還是損失折舊，這種花費雖然一時看不到，但是等到你要換屋頂，換窗戶，修地下室漏水，換冷暖氣，修車道，更新水電等等就會跑出來讓你很痛。而且大項目的維修常常不是35年之後才發生的，例如屋頂平均每15 到 20年就要換新，冷暖氣也常常撐不到那麼久，甚至像廚房浴室這類內部裝潢很多人10年不到就換新，否則賣房子的時候會因為買家嫌裝潢過氣而銷售困難。

另外維修工人的費用很高，這方面不像台灣那樣方便與便宜，所以DIY非常風行。應付這些額外的開銷，你的維修預算可能還要超過折舊。

從1997以來，多倫多的房價大致上每年都有6% ~ 7%的增值，按照持有五年後出售來計算，假設持有期間的居住價值(租金)正好抵消貸款利息，房產稅，水電瓦斯費，房屋保險等等，所以不計算在內，出售後扣除交易費用，每年還能有4% ~ 5%的利潤，這利潤代表持有房子的報酬，但是再扣除前面的折舊，淨利潤在2% ~ 4%，這還要看房子修繕能否控制在折舊數額之內，相較於目前十年政府公債的利率2.78％，這利潤還沒有一定超過，最佳估計也只多出122個基本點(4% - 2.78% = 1.22%)，這額外的利潤其實並不能補償擁有房子所面對的風險，因為房價不會永遠看漲。例如1989~1997盤跌超過三成的多倫多與近來房價幾近腰斬的美國，所以說在多倫多買獨立屋就投資而言並不划算，除非房子維護好而折舊低，或持有期間更長以分攤掉近一成的交易成本。

最佳案例是你買到條件好的舊房子，例如屋主已經內外整修完畢，而且房價持續前面說的增值幅度，在五年後順利賣掉，期間都沒有修繕到房子，這樣前面說的每年4% ～ 5%的利潤就划算，只是多倫多房價已經從1997漲到現在，我們真的那麼有信心還會繼續漲下去嗎？

低估庭園照顧的困難：

像之前文章的討論，多倫多冬天酷寒，庭院的花草植物若不是長年生都一定會枯死，春天開始都要花很多力氣整理花圃，光草坪修剪與除草就每週甚至要花三個小時，因此買房子的時候不要看到漂亮的花園而心動，要思量是否願意為園藝捨身為奴，或花錢請專業園藝代工。也許你想讓庭園自然發展好了，這鴕鳥心態除了會招來市政府的改善命令或罰款之外，等到要賣房子，庭園荒蕪也會讓房價荒蕪的。

誤用台灣的觀念買房子：

因為台灣的生活空間狹小，很多人喜歡買邊間或是在大馬路旁的房子，這樣通風採光與臨棟的間隔才夠，這種偏好在多倫多反而錯誤，大馬路邊的房子因為吵雜與落塵而價格最差，邊間的房子則因為後院沒有私密性，要負責鏟雪與修剪兩邊人行道與草皮，路口的Stop Sign引來噪音等缺點而不受歡迎。

買有游泳池的住宅，最後卻因為低估維護的成本與所需的時間讓泳池荒廢淪為溺水危險區。不過若喜好此類運動，泳池可以帶來很大的享受，其實還是有很多降低成本的方法，例如加裝太陽能熱水器改善水溫。

喜歡買鄰公園的房子，或不介意靠近商業區的房子，殊不知道這種房子容易遭小偷，保險費也高，有安寧與治安等問題而不受歡迎。

不知道單車庫的房子不受歡迎，因為在台灣只要有個車位就很好了。

不知道不同類型的房子混雜會影響房價，在台灣住商混和習慣了，不知道獨立屋要遠離雙拼，連棟或公寓式的房子，若與這類房子同在一個社區，房價會受折損。不過若反過來，你的雙拼房子是在獨立屋的社區裡，價值反而會提高。

不了解絕緣隔熱的重要，例如總想窗戶就是窗戶，不知道不同的窗戶在冬天有很不同的隔熱效果，等到付取暖的費用才知道痛。這其實可以避免，例如在買房子時向賣方索取過去一年的水電瓦斯費記錄，這點很多房產經紀都沒有提醒買方。

這裡的房貸不像台灣主要以房地產的價值核貸，而是需要審查家庭收入，所以預先取得銀行的房貸同意再買房子，這樣才不會失望或措手不及。

不知道雖然一定要請專業檢查房子，但是這些人並沒有專業證照制度的管理，幾乎任何人都可以成為檢查人員，所以還是要自己有定見，很多問題檢查人員是看不出來的。

結語：

我儘量從自己的經驗整理這些要點，提綱挈領下說明可能不清楚，還請有經驗的人指正。

前面這些錯誤都是在還沒有熟悉當地房地產特性就冒然買房子所造成，因此第一年先租房子，等了解實際情況再買房子還是比較穩當的作法。

新移民找工作指引

新移民找工作的一點指引，我在YouTube上面看到這個影片，它所的採訪對象所參加的Program 就是我當初參加的，非常有幫助。看完這個影片之後，YouTube 會列出一些相關的影片，也很值得新移民參考。

另一篇是關於Resume 的寫法

 

這一篇關於如果你被資遣了

2010 Summer BBQ (Mississauga Ward)

今天我們教會舉行了今年的BBQ聚會，地點正好在我們家旁邊的公園，天氣非常涼爽，實在是一個野餐的好日子。

我們下午三點開始，BBQ 進行到大概五點半左右，然後找了幾個教友到我們家續攤唱KTV，晚餐前才結束，朋友聚會真是快樂。

下面這個影片很短，大概一分鐘，是我拍攝剪輯後刊上YouTube，我發現影片的清晰程度比以前好很多，記得以前刊上YouTube 的影片都不清楚。可能是我升級了一些軟硬體設備的關係，這次攝影改用Canon 的 Vixia HF R11 HD 攝影機，編輯軟體用 Mac Imovie 09。

能源查核完結篇：換裝省水馬桶

 

政府提供補助的節約能源改善項目，我已經完成了主要的部分，像更換開放式壁爐為封閉式的木火爐，把預儲式的熱水器換成即時加熱型，換裝高效能暖氣與冷氣機，我預計的項目只剩下換裝省水型馬桶，這最後項目從構想，詢問，到最後購買與安裝竟然延宕了一個月。

我原本擔心省水馬桶會沖不乾淨，總想怎麼可能沖水一次用不到5公升的水，後來上網搜尋了一些人的使用感想，確定是我過分擔心，才在六月底開始構思行動方案，一開始四處參觀比價，發現馬桶的種類繁多，價格分布很廣，從不到100元到600元左右，我最後在Lowe's選購了一款Jacuzzi 廠牌，每次沖水4.8公升的兩件式馬桶，除了從能源查核可以取得中央與省補助各65元之外，Peel Region 政府也補助60元，所以最後一個馬桶的成本不到12元，我預計不到一年就可以回本了。

換裝馬桶我從沒有想過自己來，只因為Lowe's 的業務員給我很大的信心，一直鼓勵我自己動手，所以上個週末就勇敢的充當水電工，一開始讀安裝說明我心很慌，怎麼有看沒有懂？原來中國製造商的說明書英文都很艱澀，加上有一個環節的說明不清楚，我需要思考最好的作法，安裝第一個馬桶花了我超過兩個小時，可是第二個就花不到一半的時間，真的很有成就感。

最後昨天完成了能源查核的結案報告($150)，預計可以收到下列政府補助：

暖氣：$790 x 2 = $1,580 (省跟中央政府補助)

冷氣：$250 x 2 = $500

壁爐：$375 x 2 = $750

熱水器：$375 x 2 = $750

馬桶：$65 x 2 x 2個 + $60 x 2 個 = $380

總共的政府補助預計會有 $3,960，佔當初總安裝成本的31%，這真是顯著的節省，真開心。

後記：九月26日我拿到聯邦部分的支票，省的另一張還沒收到。

多倫多三百年來大地震兩次六級：這次只有五級

台灣有很頻繁的地震，移民來多倫多之後就再也沒有經歷過任何有感地震，欣喜不用再面對像921大地震那樣的恐怖，結果星期三下午兩點左右就經歷了這第一次，不過只有五級，讓我非常興奮。

地震來的時候我正好在八樓的電腦面前工作，一開始的晃動我馬上警覺，然後大聲告訴同事"有地震"，我那些老外同事還不知道這就是地震，等天花的燈跟書架上的檔案開始晃動，有些人還驚慌的還想往外逃生，不過一下子就平靜下來，有些在走動的人還完全不知道發生什麼事，這突來的插曲讓辦公室突然沸騰起來，人人爭相分享當時的感受，身為台灣來的移民，我很驕傲的告訴他們這種"大"地震在台灣是家常便飯，我還很懷念。

我記得921大地震的時候我帶著家人從內湖的公寓衝到街上，驚慌的開車到空地上，大概待了兩個鐘頭才敢回家睡覺。我的大女兒還很不高興被我叫起床，當時她竟然完全沒有感覺，到現在我們還會偶爾嘲笑她，就是這樣天塌了也還醒不過來。

報導上說上次像這樣規模大的地震是在1935年(6.1級)，再更早將近三百年前的1732(6.2級)，所以說五級地震也是非常少見的。

住在多倫多其實很少有天災，大概除了從佛羅里達上來的颶風之外，只有北邊偶爾發生的龍捲風。所以說住在這裡還是很安全的。

換裝高效能中央冷暖氣機

住在加拿大，居家修繕我都儘量自己來，做一些簡單的項目，但是有時間，安全，與技術上的限制，還是要找專家代勞，這些無法避免的花費需要謹慎，我最近更換了中央冷暖氣機，學到一些經驗，希望分享給有需要的人參考。

（我的中效率舊中央暖氣，其實只有15歲左右）

居住在加拿大冬天一定要有取暖的設備，這是生死相關非常嚴肅的課題，相對於台灣只要有窗型冷氣，這裡的住家需要有中央冷暖氣系統，冬天取暖，當房子大，房間多，在每個房間設置個別的暖氣有火災與氣體中毒的危險，電熱器相對安全，但是成本高過用天然氣的兩倍，因此比較經濟可行的方式是集中設置一個燃燒天然氣的暖氣機，老式也有用燃油的，然後用風管運送熱空氣到每個房間取暖，夏天需要的冷氣設備就靠設置在一起的冷凝管線，聯繫到戶外的散熱與壓縮設備，這樣冷暖設備共機連接到風管系統就是一個中央冷暖氣系統，另外配合微電腦控制準確的溫度，例如設定家人回家前房子已經冷暖適中，半夜睡覺或白天無人在家時則自動降低冷暖氣的負載，現代的住房都需要這種設備，老舊的房子沒有這種設備的都需要升級，這也是政府提供補助的原因。

一個中央冷暖氣系統設置不當的房子會造成很大的浪費，改正成本不低，朋友圈中有人在High Park 附近買到這樣的房子最後賠售，因為拆開天花，重新配風管系統，更新機房的防火與排風，替換冷暖氣機，加裝溫控，加濕，濾清等設備，然後重新裝潢，費用很難在5萬元以內，如果房子還有室內高度的限制，無法架設風管，或是需要換裝窗戶，屋頂牆壁與地下室等的絕緣等等，那費用就難以估計了。

根據上次的能源查核，我已經先完成壁爐的改善，接下來是替換略嫌老舊的中央冷暖氣機具，根據政府補助的要求，兩者都必須是高效能機種，補助金額按照暖氣的年效能決定，效能超過92%的省與中央各別補助$375，超過94%則增加到$790。至於冷氣也有補助，按照效能指數SEER超過14.5 ，省跟中央各$250，但是這些高效能冷暖氣的成本較高。

（我的低效能舊冷氣，其實它是個Heat Pump，工人說已經看不出來有多老，他們猜至少25年)

這些補助在2010三月之後聯邦政府的部分已經停止，還好我已經完成能源查核，所以還有資格申請，否則現在只剩安大略省的補助，數額等於減半，而且明年可能完全停止。所以說，在加拿大申請政府補助都要及時，否則預算很容易受政黨對抗影響而被刪減。

(新的高效能暖氣)

雖然高效能冷暖氣機節約能源，但是設備成本高，是否划算視使用的程度而定，按多倫多的氣候，我計算發現效益與費用大概相抵，加計政府補助才變得有利。高效能暖氣節省天然氣，以95%的高效能跟82%的中效能暖氣相比，若一年六個月的暖氣使用$900的天然氣取暖，一年可以節省$120左右，另方面高效能17 SEER冷氣大概可以比中效能13 SEER節省22%電費，一年估計可省約$30，總計一年節省$150，以冷暖氣的20年壽命來說，大概也只折合現值$2000元，這回收只夠補償高效能機種較高的售價。但是加上政府補助就完全扭轉，以我為例，另外取得$2050的政府補助讓換新冷暖氣變得非常划算。

(新的高效能冷氣)

七月一日安大略省實施兩稅合一，省稅(PST)與聯邦稅(GST)要合而為一(HST)，原本換裝冷暖氣只需要付5%的GST變成要繳13%的HST，為了躲避額外的8%，我也趕在實施前換裝，雖然說廠商因為這項稅制的實施可以減低稅賦，可能會將省下的成本分享給消費者，但是基於人性的貪婪，我很懷疑消費者會分享到顯著的利益。

今天兩位工人從早上10點左右一直忙到下午5點左右才完工，工程的品質我很滿意，接下來就要準備做能源查核的完結報告，申請政府補助，這需要屆時再續。

我找的商家是 Mississauga HomeComfort ，905- 615-0880 begin_of_the_skype_highlighting              905- 615-0880      end_of_the_skype_highlighting 幫我服務的是 Eric Bakhiary。我們的機種是Carrier Performance 96 (80K BTU) and Carrier Comfort 17 (2.5 Tons)。