購屋第一步：你能負擔多少價錢的房子？

    

買房子第一個要回答的問題應該是究竟你能負擔起多少價錢的房子？這是每位移民買房子都要面對的課題，如何決定雖然見仁見智，但是就數字而言，下面幾點原則可以參考：

如果用盡全力來買房子，動用所有目前擁有的錢與所有能借到的，這(A) 自有資金與所能借到(B) 房屋抵押貸款的總和就是你可以負擔的最高房價。但是還要扣除以下的額外費用，剩下來的才能用來支付房價：

土地移轉稅：就像台灣特有土地增值稅，加拿大房地產交易也有一個特有的稅負，土地移轉稅，確切的稅額需要查表，但是粗估約房價的1.5%，但是若買在多倫多，這還要加倍，因為多倫多市政府也另外徵收一份。

律師費與移轉規費：台灣的房地產移轉都藉由代書，加拿大則由房地產律師擔綱，律師還幫買賣雙方保管價金直到過戶完成，這律師費大概＄1000，移轉規費約$800(含產權保險 Title Insurance 的保費)。

房屋檢查費：通常在 $250 ~ $450 看房子複雜程度而定。

修繕費：這就可大可小，通常至少也要準備 $5,000 ~ $10,000，搬進去總免不了要動刀動槍的。

家具與設備更新：這真的就看房子的狀況與個人對居住的要求。

(A). 自有資金除了現金與可以變現的儲蓄外，還包括現有房子出售的淨額，即售價扣除下列費用：

仲介佣金：例如房價的5%。

律師與移轉規費：加拿大沒有土地增值稅，售屋所得若是自用住宅也不需要繳所得稅。

貸款餘額：有些貸款中途解約要繳罰款，通常是所借利率與市場的差額或三個月的利息。

(B). 房屋抵押貸款的額度雖然視金融機構而定，但是脫離不了下面三個原則，最後核貸的金額以最小值為準，原則是貸款額度不超過個人的負擔能力，也不超過擔保品的保障範圍。雖然這是為了保障貸款機構，但是也保護消費者免於過度擴張信用：

(1). 貸款上限不超過房價的八成：若超過需要另外投保房貸保險 Mortgage Insurance，除了利息較高以外，申辦費用常常是房價的幾個百分點，最高的房貸成數也往往過不了房價的95%，而且還要符合下面兩項要求。

(2). 貸款上限不超出32% 粗房貸負擔比率(Gross Debt Service) GDS: 粗房貸負擔是一個比例值，由持有房子的負擔與稅前所得相比，房貸的上限必須控制在此比例不超過 32%，前面所指的持有房子的負擔是房貸本息、房產稅、暖氣費用(以$150每年六個月計算)、與大廈管理費的總和。

例如房價$350,000，年收入$77,000， $262,500的房貸每個月本息$1,679.5，房產稅$3,100，這是一間獨立屋所以沒有大廈管理費，所以它的粗房貸負擔比例為 (($1679.5 x 12) + ($150 x 6) + $3,100) / $77,500 = 31.17%，因為小於32% 所以房貸是可核准。

(3). 貸款上限不超過40%整體債務負擔Total Debt Service Ratio (TDS)：與前面的GDS類似，只是額外加上其他債務與負擔，像其他貸款、信用卡費、贍養費、子女扶養費、與其他必須的負擔，比例則從前述GDS的32% 提昇到40%，也就是說只准許所得的8% 可以用來支付其他負擔。所以若有過多的其他債務與負擔，貸款的額度還會被降低。

你能負擔的最高房價就是(A)自有資金與(B)房屋抵押貸款的總和再扣除前述的額外費用，你可以發現這其中還有很多變數，買房子之前最好先確定，也才能知道可以負擔得起多少錢的房子。

確定自有資金很直接了當，但是若需要出售現有房子，你需要確定房子所能出售的價格，雖然你的經紀Listing Agent 可以幫助你，但是也要自己有定見，合格的經紀會從近來成交的案例提供比較，幫助你決定售價與出售的時機，他也會建議你如何重新佈置，或規劃房子的行銷，以便於最短的時間取得房子配稱的價格。

確定貸款額度可以先洽商你的銀行，然後請銀行提供事前審核，或是找Mortgage Agent 給你同樣的事前審核，因為Mortgage Agent 可以同時幫你過濾數家貸款機構，有機會找到比你自己的銀行更優厚的條件。通常這事前審核都會確定給你的額度與利率，讓你購屋時能有個依據。

確定自有資金與貸款額度之後，你就能肯定房價的範圍，接下來是找到合適的房子，這個過程需要經驗，你的經紀若稱職，他將會幫助你確認房子的條件、研議合適的出價與條件並保障你的權益。

若是換房子，最好是先買房子，等確定找到值得搬的房子再賣舊房子。有人認為應該先賣自己的房子，等確定了出售後能拿到多少錢再決定買什麼樣的房子，雖然比較明確，但是風險是被迫倉促買房子，因為房子一旦成交，通常要3個月內交屋，所以必須在交屋前買到房子，否則要租短期的房子，這對於可能住一輩子的購屋決定實在太過倉促，因為就算你很確定要買什麼地方的房子，三個月內也不一定有合適的房子出售，所以最好還是找個好代理，慢慢找到合適的房子，先買後賣的風險是賣房子的不確定因素，但是有機會在買新家的時候在 Offer 上面要求，例如爭取較長的交屋期限以便順利的賣掉舊家，或甚至要求自己的房子賣掉之後新家的買賣才生效。