新移民買房子：轉租為買

新移民買房子第一個念頭可能是轉租為買，拿省下的房租去付利息，就可以向銀行借錢買房子，例如一個月的房租1400元，一年就是16800，這拿去付貸款利息，以6%計算，就可以借到28萬元，再加上自備款，應該就可以買房子。這種簡單的算法其實並不正確，因為不是省下來的每一元房租都可以用在利息支出，買了房子之後，會多出一些開銷，還要扣除這些費用才能拿去付利息。

買房子之後，你需要自行負擔原本是房東在負責的房產稅，水電瓦斯費，還有維修房子等費用，所以要先扣除。我用下面的條件計算每個月的開銷如下，用公寓 Condo 25 萬，獨立屋 Detached House 房價35萬去計算，如果你要買更好的房子這些費用都要相對提高：

 

Costs of Ownership	Condo	House
Condo Fees	$550
Property Taxes	$200	$250
Gas		$110
Water		$28
Hydro	$70	$70
Repairs & Maintenance	$42	$268
	$862	$726

註：

1. 表列費用之中的維護與修繕費用常為人所疏忽。

2. 買公寓需要付Condo Fees，但是常常已經包含暖氣，水費，與維修費，看起來高，其實與House 相比並不高太多，更何況Condo 常常都有健身房等公共設施可以享用。

3. 其實我發現還少算了產險費，一個月大概50元。

從這個表的計算可見，不論買公寓或是獨立屋，每個月省下的房租還要支出700 到 900元的費用，剩下來的錢才能拿去付貸款利息，能負擔多少貸款則由利率決定。我用6%利率計算，如果以每個月1450元的房租，拿去買公寓 Condo，可以負擔的起將近12萬的貸款，買獨立屋，則可提升到15萬，但是如果原來的房租是1000元，那可負擔的貸款就少很多。

	可負擔房貸
房租	Condo	House
$1,450	$117,667	$152,722
$1,400	$107,667	$142,722
$1,350	$97,667	$132,722
$1,300	$87,667	$122,722
$1,250	$77,667	$112,722
$1,200	$67,667	$102,722
$1,150	$57,667	$92,722
$1,100	$47,667	$82,722
$1,050	$37,667	$72,722
$1,000	$27,667	$62,722

 

我想很清楚的結論是：

1. 省下來的房租所能負擔的貸款並不足以購屋，你還要另外籌措資金。如果利率比較低，例如4%，可負擔貸款就可以提高50%左右，會好很多。這也就是為什麼前幾年很多租房子的人都跑去買房子，因為當時利率水準很低，現在轉租為買的人就少很多，因為房價與利率都漲了。

2. 其實租房子並沒有很不划算，因為買房子，用省下來的租金之外，你還要用到部分自有的資金，這些錢原本是可以生利息或產生投資所得，買房子後等於投資到房地產，既然是投資，你就要考慮投資報酬與風險，例如自己在加拿大是否已經有經濟基礎可以承擔這些財務風險呢?

我想最後的考量是，新移民通常都從台灣帶錢過來，不少人可以直接買房子，不需要考慮轉租為買，但是前面這些計算還是有意義的，因為不買房子就需要租房子，例如一間房子雖然要價50萬元，其實你可以把它的價錢想成35萬，因為扣掉的15萬是你本來要花掉的房租可以去付利息借來的，這就好像有人在幫你還錢給銀行，你可以忽略，剩下的35萬才是你真正投資到這房子的錢，是比50萬少很多，但是否划算還不一定。

因為這35萬的來源有兩部分，它們是銀行貸款與自有資金，各有成本，貸款要收利息，自有資金則有預計利得的機會成本，你的總成本是兩項的總合，收益則是房地產的未來增值，最後當然就看收益是否大於成本。

就算這35萬元之中的20萬來自銀行，15萬是自有資金，如果銀行利率6%，自有資金要產生15%的收益，也就是說一年要有200,000 x 6% + 150,000 x 15% = 34,500 的淨增值，你的投資才算划算，那也就是說，你投資的這個50萬房產一年至少要有7%的增值，是否值得，還要看你投資的標的與地區而定了。

我記得過去五年，加拿大每年超過7%增值的地方都在西岸與平原石油區，有些還是以倍數計算，相對的，多倫多每年只有6.5%左右，雖然少很多，但也是不錯了。