木造住宅的特性

大家應該跟我一樣，從台灣移民過來，對木造的房子非常陌生。如今住在木結構的房子裡，若不了解，這就像會開車卻完全不知道汽車的原理，那天車在荒郊野地拋錨，只能眼巴巴的等救援，自己是一點辦法也沒有。所以為了學習如何維護木造房子，我也儘量去了解木構造房子的特性，延續過去的了解，我再整理目前學到的要點：

1. 因為木材便宜，施工方便，所以這裡的低層住宅絕大部分是運用木材來構築屋頂，樑柱與樓板等承受載重的結構元件，讓從建物本身，家具，設備，風，地震等產生的荷重傳到基礎，這就是所謂的木構造，在不適合使用木材的部份，例如基礎與地下室的牆與地板有用磚石或混凝土，為了保護前面所說的木構造元件，包覆在外面的外牆也多磚石構造，門窗也有使用塑鋼。

2. 木結構比鋼筋混凝土輕巧許多，所以很容易受風害，又不耐日曬雨淋，這也是為什麼在木樑與木牆的外面另外用磚石砌造本身不荷重的外牆，或用金屬或塑膠類長板像魚鱗般披覆的Siding來保護，否則純木頭外牆的房子很容易因為漏水而腐爛或受蟲害。也是因為從外觀上有看到磚牆等材料，不了解的人還會誤以為是磚構造的房子。

3. 就因為是木結構，加上這裡又少有地震與風災，興建中的住宅就像前面的照片，都看起來弱不經風，好像玩具屋，這對習慣居住鋼筋混凝土房子的台灣人感覺很不踏實，但是只要了解它的特性，其實木構造的房子還是很經濟實惠與堪用的。

4. 木構造房子的最大敵人除了火災就是水與蟲害，雖然顯而易見，但是這些敵人卻很狡猾，你可能已經受害還不知道，例如地下室漏水，就像我曾經歷的，如果有露出一攤水在地板上，我們反而會很積極的處理，藉由修正牆外地面的排水坡度，修好屋頂的漏水管，或破斧沉舟，重新作地下室防水來改善。但是看不到的漏水卻往往不會引起注意，因為濕氣逐漸穿透地下室的外牆再擴散到裝修牆面後方，長時間逐漸累積的水氣會讓空氣中的真菌(Fungus)袍子繁衍，若木材的濕度因此上升(超過20%)，這些菌會腐蝕木材，這現象就是我們常說的木頭爛掉，最後讓木材失去結構的強度而垮下來，不過害病期間會散發霉味，所以地下室有霉味不要掉以輕心。

5. 為了冬天保暖，房子的四周包括地下室都會在空隙塞滿絕緣材料，這些絕緣材料若本身透氣而又沒有一層不透氣的塑膠膜與室內隔絕，室內暖空氣中的水份會穿透絕緣材料而在外端靠近外牆的部份冷卻凝結，時間久了就會堆積濕氣，然後發黴，長久下來甚至造成前面提過的木材腐爛。

6. 木構造房子的樓板都是用木樑支撐然後在上面釘夾板作為樓板，因為種種原因(例如樑柱歪斜，因為基礎不均勻的沉陷)這夾板與木樑會出現空隙，然後走在上面就會嘰嘰作響，雖然沒有安全顧慮(但是舉例中的樑柱歪斜本身可能會是個大問題)，但是很煩人，解決辦法是填滿那空隙或重新打釘，可惜這要把地板材料掀起來做，簡單的工作卻很花錢，所以很多屋主都是能免則免，因此很多舊房子都有這個問題。

7. 木構造屋頂保持有一定的洩水坡度，為防止雨水直接落到屋簷下，造成房子基礎外的土壤含水過多滲透到地下室，屋頂的邊緣都有承接雨水的天溝(Gutter; Eavestrough)，目的是將水引走排放到離基礎遠的地方，秋天的時候要注意不要讓落葉堆積在屋頂排水的溝槽，否則屋頂積雪融化的時候無法排水容易造成融雪倒灌到房子。

8. 木構造屋頂下方的閣樓若沒有做好絕緣，除了流失浪費熱能，還會造成屋頂積雪容易融化，然後水流到屋緣又被冰凍，就這樣反覆之後會在屋緣圍成一圈冰，雪融的水會被阻擋形成水窪，這不僅會破壞屋頂材料，甚至水還會漏到屋內，因此一定要把閣樓的隔熱絕緣做好。

這是我目前能先想到的，有遺漏的以後再補充。另外木構造房子我很喜歡的一點是可以自己動手，不像鋼筋混凝土，你一定要找人或有特別的工具才能撼動它。

台灣移民購屋的常犯錯誤

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希望藉由整理台灣移民來多倫多購買房子常犯的一些錯誤來互相提醒，減少一些遺憾，很多這些要點其實是住一段時間自然會了解的常識，沒有什麼特別的：

沒有確定要長期抗戰就冒然買房子：

台灣移民應當記取97大限之前香港人不幸遭遇的教訓，他們有很多是在80年代末期與90年代初期香港房地產低迷的時候拋售房地產移民到多倫多，因為移民急切想安定下來，多倫多房價又相對便宜，這些人出手闊氣，但不幸買在房地產的高點，1989多倫多房價大跌低迷到1997損失近三分之一，這些人看到接近97香港反而大好，而多倫多的移民生活又很痛苦，竟然在低點賣掉多倫多的房產，撤退回香港買樓，更不幸的是又套在1997前後香港房市的高點，之後香港房價甚至跌到2003只剩下三分之一，不少人房子被銀行拍賣，移民夢雖然醒了，但一無所有。

如同之前的討論，我的建議是移民要打算至少待滿五年否則不要冒然買房子，才不會因為要提早撤回台灣被迫在低點賣房子，損失一成左右的交易成本，包括銀行貸款提早解約的罰款(利率差額)，仲介費(4% ~ 5%)，政府房地產交易的稅金(1.5%)與律師費(0.5%) 與$3000~$5000的出售維修準備等等。

低估獨立屋的維護成本：

像之前文章中的討論，加拿大的木造房子折舊很高，買房子之後三年一小修，五年一大修的情形很常見，除非是高層公寓，否則構造不是台灣那種堅固的鋼筋水泥，木造房屋在會計上的耐用年限是35年，雖然木結構壽命可以超過這年限，但是就成本論，這表示土地以外的部份35年後就要折舊殆盡然後重建，在台北，土地的價值大概佔房價的七成，房子佔三成，在多倫多卻正好相反，例如郊區的新房子的價值建物部分佔七到八成是很常見的，因此這新房子本身的折舊一年至少是總價的2%，市區的舊房子因為地價高，建物的折舊相對於總價比較低，例如總價的1%。所以說即使房價不跌，你還是損失折舊，這種花費雖然一時看不到，但是等到你要換屋頂，換窗戶，修地下室漏水，換冷暖氣，修車道，更新水電等等就會跑出來讓你很痛。而且大項目的維修常常不是35年之後才發生的，例如屋頂平均每15 到 20年就要換新，冷暖氣也常常撐不到那麼久，甚至像廚房浴室這類內部裝潢很多人10年不到就換新，否則賣房子的時候會因為買家嫌裝潢過氣而銷售困難。

另外維修工人的費用很高，這方面不像台灣那樣方便與便宜，所以DIY非常風行。應付這些額外的開銷，你的維修預算可能還要超過折舊。

從1997以來，多倫多的房價大致上每年都有6% ~ 7%的增值，按照持有五年後出售來計算，假設持有期間的居住價值(租金)正好抵消貸款利息，房產稅，水電瓦斯費，房屋保險等等，所以不計算在內，出售後扣除交易費用，每年還能有4% ~ 5%的利潤，這利潤代表持有房子的報酬，但是再扣除前面的折舊，淨利潤在2% ~ 4%，這還要看房子修繕能否控制在折舊數額之內，相較於目前十年政府公債的利率2.78％，這利潤還沒有一定超過，最佳估計也只多出122個基本點(4% - 2.78% = 1.22%)，這額外的利潤其實並不能補償擁有房子所面對的風險，因為房價不會永遠看漲。例如1989~1997盤跌超過三成的多倫多與近來房價幾近腰斬的美國，所以說在多倫多買獨立屋就投資而言並不划算，除非房子維護好而折舊低，或持有期間更長以分攤掉近一成的交易成本。

最佳案例是你買到條件好的舊房子，例如屋主已經內外整修完畢，而且房價持續前面說的增值幅度，在五年後順利賣掉，期間都沒有修繕到房子，這樣前面說的每年4% ～ 5%的利潤就划算，只是多倫多房價已經從1997漲到現在，我們真的那麼有信心還會繼續漲下去嗎？

低估庭園照顧的困難：

像之前文章的討論，多倫多冬天酷寒，庭院的花草植物若不是長年生都一定會枯死，春天開始都要花很多力氣整理花圃，光草坪修剪與除草就每週甚至要花三個小時，因此買房子的時候不要看到漂亮的花園而心動，要思量是否願意為園藝捨身為奴，或花錢請專業園藝代工。也許你想讓庭園自然發展好了，這鴕鳥心態除了會招來市政府的改善命令或罰款之外，等到要賣房子，庭園荒蕪也會讓房價荒蕪的。

誤用台灣的觀念買房子：

因為台灣的生活空間狹小，很多人喜歡買邊間或是在大馬路旁的房子，這樣通風採光與臨棟的間隔才夠，這種偏好在多倫多反而錯誤，大馬路邊的房子因為吵雜與落塵而價格最差，邊間的房子則因為後院沒有私密性，要負責鏟雪與修剪兩邊人行道與草皮，路口的Stop Sign引來噪音等缺點而不受歡迎。

買有游泳池的住宅，最後卻因為低估維護的成本與所需的時間讓泳池荒廢淪為溺水危險區。不過若喜好此類運動，泳池可以帶來很大的享受，其實還是有很多降低成本的方法，例如加裝太陽能熱水器改善水溫。

喜歡買鄰公園的房子，或不介意靠近商業區的房子，殊不知道這種房子容易遭小偷，保險費也高，有安寧與治安等問題而不受歡迎。

不知道單車庫的房子不受歡迎，因為在台灣只要有個車位就很好了。

不知道不同類型的房子混雜會影響房價，在台灣住商混和習慣了，不知道獨立屋要遠離雙拼，連棟或公寓式的房子，若與這類房子同在一個社區，房價會受折損。不過若反過來，你的雙拼房子是在獨立屋的社區裡，價值反而會提高。

不了解絕緣隔熱的重要，例如總想窗戶就是窗戶，不知道不同的窗戶在冬天有很不同的隔熱效果，等到付取暖的費用才知道痛。這其實可以避免，例如在買房子時向賣方索取過去一年的水電瓦斯費記錄，這點很多房產經紀都沒有提醒買方。

這裡的房貸不像台灣主要以房地產的價值核貸，而是需要審查家庭收入，所以預先取得銀行的房貸同意再買房子，這樣才不會失望或措手不及。

不知道雖然一定要請專業檢查房子，但是這些人並沒有專業證照制度的管理，幾乎任何人都可以成為檢查人員，所以還是要自己有定見，很多問題檢查人員是看不出來的。

結語：

我儘量從自己的經驗整理這些要點，提綱挈領下說明可能不清楚，還請有經驗的人指正。

前面這些錯誤都是在還沒有熟悉當地房地產特性就冒然買房子所造成，因此第一年先租房子，等了解實際情況再買房子還是比較穩當的作法。

新移民找工作指引

新移民找工作的一點指引，我在YouTube上面看到這個影片，它所的採訪對象所參加的Program 就是我當初參加的，非常有幫助。看完這個影片之後，YouTube 會列出一些相關的影片，也很值得新移民參考。

另一篇是關於Resume 的寫法

 

這一篇關於如果你被資遣了

2010 Summer BBQ (Mississauga Ward)

今天我們教會舉行了今年的BBQ聚會，地點正好在我們家旁邊的公園，天氣非常涼爽，實在是一個野餐的好日子。

我們下午三點開始，BBQ 進行到大概五點半左右，然後找了幾個教友到我們家續攤唱KTV，晚餐前才結束，朋友聚會真是快樂。

下面這個影片很短，大概一分鐘，是我拍攝剪輯後刊上YouTube，我發現影片的清晰程度比以前好很多，記得以前刊上YouTube 的影片都不清楚。可能是我升級了一些軟硬體設備的關係，這次攝影改用Canon 的 Vixia HF R11 HD 攝影機，編輯軟體用 Mac Imovie 09。

能源查核完結篇：換裝省水馬桶

 

政府提供補助的節約能源改善項目，我已經完成了主要的部分，像更換開放式壁爐為封閉式的木火爐，把預儲式的熱水器換成即時加熱型，換裝高效能暖氣與冷氣機，我預計的項目只剩下換裝省水型馬桶，這最後項目從構想，詢問，到最後購買與安裝竟然延宕了一個月。

我原本擔心省水馬桶會沖不乾淨，總想怎麼可能沖水一次用不到5公升的水，後來上網搜尋了一些人的使用感想，確定是我過分擔心，才在六月底開始構思行動方案，一開始四處參觀比價，發現馬桶的種類繁多，價格分布很廣，從不到100元到600元左右，我最後在Lowe's選購了一款Jacuzzi 廠牌，每次沖水4.8公升的兩件式馬桶，除了從能源查核可以取得中央與省補助各65元之外，Peel Region 政府也補助60元，所以最後一個馬桶的成本不到12元，我預計不到一年就可以回本了。

換裝馬桶我從沒有想過自己來，只因為Lowe's 的業務員給我很大的信心，一直鼓勵我自己動手，所以上個週末就勇敢的充當水電工，一開始讀安裝說明我心很慌，怎麼有看沒有懂？原來中國製造商的說明書英文都很艱澀，加上有一個環節的說明不清楚，我需要思考最好的作法，安裝第一個馬桶花了我超過兩個小時，可是第二個就花不到一半的時間，真的很有成就感。

最後昨天完成了能源查核的結案報告($150)，預計可以收到下列政府補助：

暖氣：$790 x 2 = $1,580 (省跟中央政府補助)

冷氣：$250 x 2 = $500

壁爐：$375 x 2 = $750

熱水器：$375 x 2 = $750

馬桶：$65 x 2 x 2個 + $60 x 2 個 = $380

總共的政府補助預計會有 $3,960，佔當初總安裝成本的31%，這真是顯著的節省，真開心。

後記：九月26日我拿到聯邦部分的支票，省的另一張還沒收到。

多倫多三百年來大地震兩次六級：這次只有五級

台灣有很頻繁的地震，移民來多倫多之後就再也沒有經歷過任何有感地震，欣喜不用再面對像921大地震那樣的恐怖，結果星期三下午兩點左右就經歷了這第一次，不過只有五級，讓我非常興奮。

地震來的時候我正好在八樓的電腦面前工作，一開始的晃動我馬上警覺，然後大聲告訴同事"有地震"，我那些老外同事還不知道這就是地震，等天花的燈跟書架上的檔案開始晃動，有些人還驚慌的還想往外逃生，不過一下子就平靜下來，有些在走動的人還完全不知道發生什麼事，這突來的插曲讓辦公室突然沸騰起來，人人爭相分享當時的感受，身為台灣來的移民，我很驕傲的告訴他們這種"大"地震在台灣是家常便飯，我還很懷念。

我記得921大地震的時候我帶著家人從內湖的公寓衝到街上，驚慌的開車到空地上，大概待了兩個鐘頭才敢回家睡覺。我的大女兒還很不高興被我叫起床，當時她竟然完全沒有感覺，到現在我們還會偶爾嘲笑她，就是這樣天塌了也還醒不過來。

報導上說上次像這樣規模大的地震是在1935年(6.1級)，再更早將近三百年前的1732(6.2級)，所以說五級地震也是非常少見的。

住在多倫多其實很少有天災，大概除了從佛羅里達上來的颶風之外，只有北邊偶爾發生的龍捲風。所以說住在這裡還是很安全的。

換裝高效能中央冷暖氣機

住在加拿大，居家修繕我都儘量自己來，做一些簡單的項目，但是有時間，安全，與技術上的限制，還是要找專家代勞，這些無法避免的花費需要謹慎，我最近更換了中央冷暖氣機，學到一些經驗，希望分享給有需要的人參考。

（我的中效率舊中央暖氣，其實只有15歲左右）

居住在加拿大冬天一定要有取暖的設備，這是生死相關非常嚴肅的課題，相對於台灣只要有窗型冷氣，這裡的住家需要有中央冷暖氣系統，冬天取暖，當房子大，房間多，在每個房間設置個別的暖氣有火災與氣體中毒的危險，電熱器相對安全，但是成本高過用天然氣的兩倍，因此比較經濟可行的方式是集中設置一個燃燒天然氣的暖氣機，老式也有用燃油的，然後用風管運送熱空氣到每個房間取暖，夏天需要的冷氣設備就靠設置在一起的冷凝管線，聯繫到戶外的散熱與壓縮設備，這樣冷暖設備共機連接到風管系統就是一個中央冷暖氣系統，另外配合微電腦控制準確的溫度，例如設定家人回家前房子已經冷暖適中，半夜睡覺或白天無人在家時則自動降低冷暖氣的負載，現代的住房都需要這種設備，老舊的房子沒有這種設備的都需要升級，這也是政府提供補助的原因。

一個中央冷暖氣系統設置不當的房子會造成很大的浪費，改正成本不低，朋友圈中有人在High Park 附近買到這樣的房子最後賠售，因為拆開天花，重新配風管系統，更新機房的防火與排風，替換冷暖氣機，加裝溫控，加濕，濾清等設備，然後重新裝潢，費用很難在5萬元以內，如果房子還有室內高度的限制，無法架設風管，或是需要換裝窗戶，屋頂牆壁與地下室等的絕緣等等，那費用就難以估計了。

根據上次的能源查核，我已經先完成壁爐的改善，接下來是替換略嫌老舊的中央冷暖氣機具，根據政府補助的要求，兩者都必須是高效能機種，補助金額按照暖氣的年效能決定，效能超過92%的省與中央各別補助$375，超過94%則增加到$790。至於冷氣也有補助，按照效能指數SEER超過14.5 ，省跟中央各$250，但是這些高效能冷暖氣的成本較高。

（我的低效能舊冷氣，其實它是個Heat Pump，工人說已經看不出來有多老，他們猜至少25年)

這些補助在2010三月之後聯邦政府的部分已經停止，還好我已經完成能源查核，所以還有資格申請，否則現在只剩安大略省的補助，數額等於減半，而且明年可能完全停止。所以說，在加拿大申請政府補助都要及時，否則預算很容易受政黨對抗影響而被刪減。

(新的高效能暖氣)

雖然高效能冷暖氣機節約能源，但是設備成本高，是否划算視使用的程度而定，按多倫多的氣候，我計算發現效益與費用大概相抵，加計政府補助才變得有利。高效能暖氣節省天然氣，以95%的高效能跟82%的中效能暖氣相比，若一年六個月的暖氣使用$900的天然氣取暖，一年可以節省$120左右，另方面高效能17 SEER冷氣大概可以比中效能13 SEER節省22%電費，一年估計可省約$30，總計一年節省$150，以冷暖氣的20年壽命來說，大概也只折合現值$2000元，這回收只夠補償高效能機種較高的售價。但是加上政府補助就完全扭轉，以我為例，另外取得$2050的政府補助讓換新冷暖氣變得非常划算。

(新的高效能冷氣)

七月一日安大略省實施兩稅合一，省稅(PST)與聯邦稅(GST)要合而為一(HST)，原本換裝冷暖氣只需要付5%的GST變成要繳13%的HST，為了躲避額外的8%，我也趕在實施前換裝，雖然說廠商因為這項稅制的實施可以減低稅賦，可能會將省下的成本分享給消費者，但是基於人性的貪婪，我很懷疑消費者會分享到顯著的利益。

今天兩位工人從早上10點左右一直忙到下午5點左右才完工，工程的品質我很滿意，接下來就要準備做能源查核的完結報告，申請政府補助，這需要屆時再續。

我找的商家是 Mississauga HomeComfort ，905- 615-0880 begin_of_the_skype_highlighting              905- 615-0880      end_of_the_skype_highlighting 幫我服務的是 Eric Bakhiary。我們的機種是Carrier Performance 96 (80K BTU) and Carrier Comfort 17 (2.5 Tons)。