投資出租住宅

經過股市大起大落的驚嚇，很多人寧願轉換跑道投資出租住宅，畢竟房地產是實實在在的東西，讓人心中踏實，有以下的好處：

1. 房租會隨通貨膨脹而增加，長期能保值，加上出售的時候有機會賺到增值，不像投資定存或債券，固定的利息會被通貨膨脹侵蝕，期滿的時候又沒有增值。

   
   
   
   

2. 房租收入不像利息收入會被全額計入所得後課稅，是可以扣除出租的費用後才課稅，費用中最顯著的是房屋的折舊與利息支出，若規劃得宜通常不用繳稅，這在加拿大是很難得的。不過類似台灣的土地增值稅，出售的時候的增值加上過去累積的折舊是要納入資本利得來課稅(Capital Gains)。

   
   
   
   

3. 如果租到好房客，甚至可以長期穩定收租而不太需要操勞。

   
   
   
   

4. 如果將住家的一部分出租，甚至不用繳第二點的資本利得而節稅，雖然也不能扣折舊，在此不談逃漏租金收入不繳稅的違法案例。

   
   
   
   

投資出租住宅按照規模由小到大可以有下面的選擇，每一種作法都有一些需要注意的事項：

1. 最小規模的方式是投資專門從事出租住宅經營的房地產投資基金(REITs)的證券，例如CAPREIT ，這家公司目前按月分配折算一年約6.5%的股息，另外股價還可能增值，投資額度可以按照股數來調整，目前一股是$17。這種間接投資出租住宅的缺點是貸款與稅務方面的限制，因為證券融資常見的50%額度遠低於直接投資住宅的80%或95%，而且無法運用折舊來節稅。好處是可以小額投資，一股一股的買。

   
   
   
   

2. 買大房子然後將部分出租，例如出租房間：這方面需要注意地方政府的法令要求，若房間出租，超過一定數量(在 Mississauga 規定四人以下)，在防災上有些特殊要求。地下室裝修成出租住宅通常是違法的，雖然這樣做的人很多。

   
   
   
   

3. 另外買住宅專門出租：這有很多選擇，比較常見的是買高層公寓或連棟住宅，產權多是公寓Condo，是否可以出租則規定在公寓的管理規章中，一般都同意出租，但只接受長期租約，所以不要買到在這方面有限制的，才不會引來不斷的麻煩，而且 Condo Fees 也是不可忽略的費用。

   
   
   
   

4. 買多戶的出租住宅：規模有小到兩戶複合的獨棟住家，大到高層的公寓大樓。多戶出租住宅雖然投資的金額較高，經營管理也最複雜，但是投資報酬最高，有專業的物業管理公司可以代為出租與管理，代價約3.5% ～ 8%的管理費。

   
   

從事出租住宅投資與在台灣一樣要慎選租客，要訂定租約，與房客的互動，服務與維修等也是儘量要周到，只是這裡法令保障人權，安大略省政府有專責管理單位，房東沒有台灣那種高高在上的優勢，剔除惡房客更要遵循法律程序，另外房東不能像在台灣那樣隨意的漲房租，安大略省對於房東調漲租金有幅度的限制，例如2010年是2.1%，但是有例外可循。

投資出租住宅確實有利可圖，在沒有貸款之下，投資多戶出租住宅的效益最高，預期投資收益可以有每年6%，出售後的整體投資報酬超過10%，這通常足夠償付貸款還有結餘，所以貸款後的投資報酬可以更高。有興趣的投資人要做功課，要熟悉法令與管理實務，慎選投資標的，著重市場的穩定與成長，不要低估維修費用，疏於經營管理。長期只要專心營運，累積經驗後就能擴大投資，持續成長。