多倫多房地產法律與稅務的一些差異

雖然加拿大跟台灣一樣，保障房地產權，不動產的法稅環境類似，但是實務上還是有些不同，值得台灣移民特別注意。

類似台灣的地價稅與房屋稅，這裡也對房產課稅，但是只有房產稅Property Tax一項，稅額的決定也很簡單，大家按房產價值的比例來分攤地方政府的總預算，雖然不若台灣用很複雜的公式計算，但是稅額卻高出很多，我的感覺是我以前在台北的五倍。加上地方政府預計花費在教育，消防，警察，大眾交通等方面的公共支逐年提高，每年房產稅也跟著水漲船高，增稅的幅度都超過通貨膨脹。例如多倫多估價$407,000的住宅在2010年要繳$3384的房產稅，位於近郊的Mississauga，估價$500,000的房子大概要繳$4,000，明年房產稅還可能上漲5%。每年政府都會寄來房產的估價以作為計算稅金的基礎，若有異議一定要申訴。房產稅是地方政府很重要的財源，若不按時繳交房產稅，除了高額的利息或罰款，還有被拍賣的可能。

這裡的房屋貸款也要求投保產物保險，但是保險費率比台灣高很多，例如前面所說的$500,000 的房子大概每年要繳$1000。房產保險屬於事後審查的一種保險，投保的時候保險公司雖然會詢問房子的狀況，但是大都採信所有權人的說法，很少派人來現場查看，但是一旦需要理賠，實地調查就接踵而來，檢查保險人投保時所提供的資訊是否屬實，因此隱瞞事實如房屋違規使用將很難獲得理賠，例如有些人買下獨棟房子後分隔成小房間出租，完全忽視政府對這方面的限制與防災的要求，投保的時候也往往隱瞞，出現理賠時就可能會因為沒有據實告知而被拒絕，甚至生命與財產的損失還會牽扯刑事與民事責任，很不值得。

高層公寓住宅大樓(Condominium)與台灣一樣是區分所有權，個人擁有使用的部份，公共部分是按照持分共同共有，也有管委會的設立，這裡叫做公寓公司 (Condo Corporation) 也是由所有權人組成，但是與台灣不同的是這裡的Condo Corporation 還編列資本財更新的準備金，按月向各所有權人收取，以便將來更新像電梯或屋頂等耐久財，因此管理費 Condo Fees 很高，不像台灣通常只收到清潔保全與維修而已，所以會發生電梯需要更新卻無人肯繳納的問題，這裡若不按時繳納，也可以經法院判決強制執行當事人的財產。一般公寓大廈的物業管理都委託專業的公司管理，因此都不會有太大的問題，但是Condo Corporation 的內控一樣重要，才不會發生所收的資本準備金去向不明的遺憾。

不若台灣的住商混和，大多倫多與其他加拿大的區域相同，土地使用分區嚴謹，住宅區嚴格限制非住宅方面的使用，甚至將房間分租都有限制，例如Mississauga 1995年後地下室已不准作為出租公寓。有些社區還會管制房子的外觀，車道使用等等，若干新開發的社區還會登記房屋所有權的保證(Warrant)項目，將若干限制寫在產權登記之中，因此購買時產權要查驗清楚。

以上的這些項目是比較顯著的差異，相信你會同意加拿大這方面比較強調法治，提供了比較好的居住環境。